不動産業界の闇　囲い込みの真実 | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

囲い込みとは、不動産業者があなたのマンションを自社だけで独占的に販売することです。
独占的に販売することで手数料を２倍にするためです。

なぜ手数料が２倍になるのか説明しますね。

普通にあなたがマンションを売ろうと思ったとき、
不動産業者に売却を依頼します。

依頼された不動産業者は自社でも買い手を探しますが、
他の不動産業者もあなたのマンションを
買いたいと思っているお客様を紹介することができます。

囲い込みとは他の不動産業者が紹介してくれるお客様を全部断ることです。

なぜ断るのか？
それは手数料を２倍にするためです。

売却を依頼された不動産業者は
売主から売却価格の３％＋６万円＋消費税を請求できます。

もし買主を自社で見つけることができれば、
同じように買主からも売却価格の３％＋６万円＋消費税を請求できます。

買主を自社で見つけることで手数料が２倍になります。

例えば5,000万円のマンションの売買仲介をしたときの手数料は
171万6千円（税込）
これが2倍の343万2千円（税込）となるので、
囲い込みをして売上をUPさせようという悪徳業者がいます。


この手数料のために囲い込みをして、
他の不動産業者が紹介してくるお客様を全部断るんですね。

囲い込みの手口はいろいろありますが、
媒介契約の種類によって分かれてきます。

1.専任媒介契約

専任媒介契約とは、１社のみの契約となります。
他の不動産業者に売却を依頼することはできません。

専任媒介契約はレインズという不動産業者専門のサイトに
あなたのマンション情報を登録します。
そうすることで他の不動産業者があなたのマンションが売却中だと分かります。
レインズは業者専門のスーモみたいなものだと思ってください。

レインズをみて他の不動産業者が問い合わせをするのですが、
問い合わせがきても、それはもう様々な理由をつけて断ります。
・申し込みが入っている
・住宅ローンの本審査までいってるお客様がいる
・売り止めになった
・売主さんの都合が悪くて内覧できない
・他の業者での広告は禁止してます

などの理由が多いですね。

2.一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産業者へ依頼ができますが、
営業マンの言葉巧みな誘導によって、
一般媒介でも１社だけの契約をしてしまうケースがあります。

一般媒介ではレインズへの登録義務がないため、
囲い込みが実はやりやすいんですね。

１社だけと契約をするときに一般媒介をすすめられたら注意が必要です。

囲い込みをされるとマンションの売却スピードが落ちます。
１社しか買い手を探していない状況になるので当たり前ですよね。

また、なかなか売れないので値下げ交渉を簡単にされるという可能性もあります。
例えば5,000万円で売り出ししていて、
100万円の値下げを提案されたとしましょう。

売主であるあなたにとって100万円は大きいです。
一方、業者は100万円値下げしたところで、
仲介手数料は３％ですので、3万円売り上げが減る
としか考えてません。

売却スピードが落ちるし、値下げ交渉もされるし
売主にとっては損しかありません。

あなたのマンションが囲い込みをされているかどうかを判断するのは難しいですが、
・なかなか内覧の予約が入らない
・物件の問い合わせ数が極端に少ない

という状況だと怪しいですね。

囲い込みを避けるためにはそもそも誠実な業者に依頼するのが一番なんですが、
防止する方法としてこのようなものがあります。

1.レインズに登録するときに「広告可」にしてくださいと言う

レインズに物件を登録するときに、他社でも広告をできるかどうかを選ぶことができます。
これを広告可にすることで他の不動産業者も様々な媒体で広告を出すことができます。

広告可にすることが無理と言われた場合、
その理由をしっかり聞いてください。

2.一般媒介で複数の不動産業者へ依頼する

一般媒介で複数の不動産業者へ依頼を出せば囲い込みが
難しくなります。
ただ、一般媒介での売却活動は売主にとって連絡や確認作業が増えるのでおすすめはしてません。

3.囲い込みしないでくれと直接業者に言う

ダイレクトに業者に囲い込みをしないでくれと言ってしまうことです。
このお客様はそういうことに詳しいんだなと思わせることができるので
囲い込み防止になります。

囲い込みという悪質な手口について説明してきました。
何度も言いますが、囲い込みされると売却スピードが遅くなりますので、

売主にとってマイナスでしかありません。

なので、囲い込みをそもそもしない誠実な業者を見つけるのが一番です。
誠実な業者の見分け方はこちらの記事を参考にしてください。
https://sumida-baikyaku.com/blog/20220815-1646/