知らないと後悔!ワンルームマンション投資で避けるべき3つのミス

query_builder 2024/12/17
ワンルームマンション
アートボード 1

こんにちは。古屋です。
ワンルームマンション投資で損をしたくない方、必見です!

今回は、ワンルームマンション投資で

絶対に避けるべき3つの大きなミスについてお話しします。

実は、多くの投資初心者、

いや、経験のある投資家でも、

これらのミスをしてしまい、

後悔しているんです。


なぜかというと、

ワンルームマンション投資は一見シンプルに見えて、

意外と落とし穴が多い投資手法だからなんですね。


例えば、物件選びでのちょっとした見落としが、

数年後に大きなマイナスになってしまうこともありますし、

収支計画を甘く見てしまうと、

投資が負債になってしまうこともあるんです。


というわけで今回は、

ワンルームマンション投資で陥りがちな3つのミスを、

理由と実例を交えながら詳しく解説していきます!


この記事を読み終わる頃には、

皆さんが後悔しないためのポイントがしっかりと

理解できるようになりますので、

ぜひ最後までご覧ください!
それでは早速、1つ目のミスから見ていきましょう!

ミス①:購入時の物件選びの失敗

立地の重要性:駅近や生活インフラは必須!避けるべきエリアの見極め方

まず、ワンルームマンション投資で最も重要なのが

**『立地』**です。


立地が良い物件は、空室リスクを抑えられ、

家賃収入が安定しやすくなります。

なぜ立地が大事なのか?

それは賃貸需要が立地によって大きく変わるからです。

特に駅近物件や生活インフラが充実しているエリアは、

単身者にとって住みやすく、競争力が高いです。

例えば、駅から徒歩15分以上かかる物件と、

駅から徒歩5分の物件を比較すると、

どちらが選ばれるかは一目瞭然ですよね?

実際、駅遠物件では空室が続き、

家賃を下げざるを得なくなるケースが多いんです。

ですから、物件を選ぶ際は

**『駅徒歩10分以内』や『近隣にコンビニやスーパーがあるか』**

をしっかり確認することが大切です。

築年数と利回りの罠:安さに惹かれて築古物件を買う危険性

次に注意すべきポイントは、築年数と利回りの関係です。

築古物件の安さや高い表面利回りに惹かれて、

失敗するケースが非常に多いんです。

築古物件は、購入時の価格が安いため利回りが高く見えます。

しかし、実際には修繕費や管理費が高額になることが多いんです。

さらに築年数が古いと、賃貸需要も減りやすいです。

例えば、築30年の物件を利回り8%で購入したとしても、

1年後にエアコン交換や水回りの修繕が必要になり、

数十万円のコストが発生することがあります。


これでは、利回りどころかマイナスになってしまいますよね?

1ヶ月の家賃が8万円だとして、

数か月分が飛んでいくわけです

物件を選ぶ際は、安さだけでなく

築年数の状態や長期的なメンテナンスコストを

しっかり考慮しましょう。


目安としては、築20年以内の物件を検討するのが無難です。

もちろん、エリアにもよりますので、

心配な場合は相談してくださいね。

管理状況の見落とし:管理費や修繕積立金の確認を怠ると後々後悔!

そして最後に、管理状況の見落としです。

購入時にしっかり確認しておかないと、

後々後悔することになります。

ワンルームマンションは、管理費や修繕積立金が毎月かかります。

管理状況が悪い物件では、修繕積立金が不足して

大規模修繕が遅れるリスクや、

住民の質が低下して賃貸需要が落ち込むこともあるんです。

例えば、ある物件では管理費が月1万円、

修繕積立金が月5,000円と安かったため購入したところ、

数年後に修繕積立金が一気に値上げされ、

月2万円以上の出費に変わってしまいました。

こうなると、想定していた収支計画が崩れますよね。

管理状況を確認する際は、修繕積立金の残高や過去の管理履歴、

そして管理会社の対応がしっかりしているかを確認することが

非常に大切です。

特に、古い物件は念入りにチェックするようにしましょう。


以上が、購入時の物件選びで失敗しないための3つのポイントでした。
このポイントをしっかり押さえておけば、

投資後に後悔するリスクを大幅に減らせます。

では次に、2つ目のミス、収支計画の甘さについて解説していきます!

ミス②:収支計画の甘さ

想定外のコスト:固定資産税、管理費、空室リスクを見逃すな!

次にお話しする2つ目のミスは、

**『収支計画の甘さ』**です。


収支計画がしっかりしていないと、

最初は良い投資に見えても、

途中で大きな負担が生じることになります。

それでは、順番に解説していきましょう。



まず、収支計画で最も注意が必要なのが、

**『想定外のコスト』**です


投資シミュレーションでは

家賃収入とローン返済額だけを考えてしまいがちですが、

それ以外のコストが必ずかかります。

なぜかというと、不動産には固定資産税や管理費、

そして将来的な空室リスクが存在するからです。

これらを軽視すると、毎月の収支が赤字になりかねません。

例えば、家賃収入が8万円の物件を購入したとします。

一見、ローン返済が6万円であれば月2万円の

利益が出るように見えますよね?


しかし、ここに管理費1万円、

固定資産税の月割り5,000円、

さらには空室が1カ月続いた場合、

どうなるでしょうか? 実質的に赤字になります。


空室が続くと、その分のローン返済を

自分の貯金から補填することになります。

これでは投資が『負債』になってしまいますよね。

ですから、物件を購入する際は、

固定費用や空室期間を必ず見込んだ収支計画を立てることが重要です。


エリアにもよりますが、空室率は10%で計算すると安心です。

例えば、10年、120ヶ月で計算する場合は、

12か月が空室となります。

都心5区では空室率が低くなる傾向があります。

家賃収入の過信:家賃下落や競合物件を考慮しない落とし穴

次に気をつけるべき点は、

家賃収入を過信しないことです。

賃貸市場は常に変化しており、

家賃が下落するリスクや、競合物件の存在を無視してはいけません。

家賃は物件の築年数や立地、

市場の供給状況によって下がることがあります。


特に築年数が経過すると、

新築やリノベーション済みの物件に対抗するのが難しくなり、

家賃を下げないと入居者が見つからないという事態が起こります。



例えば、最初は家賃8万円で賃貸契約が取れていた物件でも、

築年数を重ねてくると、近隣に新築マンションが建ち、

競合物件に対抗するために家賃を

7万円とか7万5千円に下げざるを得ないケースがでてきます。


1万円や5千円の下落でも年間6万円から12万円の減収になります。


さらに、競合物件の設備が最新だったり、

立地条件が良かった場合、

空室期間が長引く可能性も高くなります。

賃貸需要をしっかりとリサーチせずに

家賃設定を過信するのは危険です。

家賃設定は、将来的な下落や競合物件との比較を

しっかり考慮することが大切です。


長期的に安定した収入を得るためには、

需要の強いエリアで、競争力のある物件を選びましょう。

ローンの返済計画:金利や返済期間を見誤ると負担が大きくなる

そして最後に、ローンの返済計画についてです。

投資の際、金利や返済期間を見誤ると、

毎月の返済額が大きな負担となってしまいます。

不動産投資では、

銀行のローンを利用する方がほとんどだと思いますが、

金利や返済期間によって、総支払額や毎月の返済額が

大きく変わることを理解しておく必要があります。

例えば、2,000万円の物件を金利2%で30年ローンを組んだ場合、

毎月の返済額は約7万4,000円です。


しかし、金利がたった1%上がって3%になっただけで、

返済額は約8万4,000円に増えます。

これは年間12万円の追加負担です。


さらに、返済期間を短くすると総利息は抑えられますが、

その分、毎月の返済額が高くなり、キャッシュフローを圧迫します。



このように、返済計画が甘いと、想定以上の支出が発生し、

家賃収入がローン返済をカバーしきれない事態が起こりやすいのです。

ローンを組む際は、無理のない返済計画を立てることが重要です。

金利の変動や返済期間のバランスを考え、

最終的にその投資がプラスになるように

シミュレーションをしっかり行いましょう。


以上が、収支計画の甘さからくる3つのミスです。


想定外のコスト、

家賃収入の過信、

ローン返済計画の見誤り、


これらを避けることで、投資を成功に近づけることができます。
次は3つ目のミス、出口戦略を考えていないことについて解説します。こちらも非常に重要なので、引き続きご覧ください!

ミス③:出口戦略を考えていない

売却時の市場動向:売り時を逃すと利益が減少するリスク

最後に解説する3つ目のミスは、

**『出口戦略を考えていない』**ことです。


購入時の物件選びや収支計画はしっかり考えたとしても、

売却時のことを見落としている投資家が非常に多いんです。

では、詳しく見ていきましょう。



最初にお伝えしたいのは、ワンルームマンション投資では

**『売り時』が非常に重要**だということです。

市場動向を無視して売却を考えてしまうと、

せっかくの利益が減少してしまいます。

なぜかというと、不動産市場は常に変動しているからです。

特に、景気の動きや金利の状況、

需要と供給のバランスによって物件価格は大きく変わります。

売り時を逃すと、適正価格よりも

大幅に安く売却する可能性があります。

例えば、リーマンショックやコロナ禍のような経済危機が起きると、

不動産価格が急激に下落することがあります。

景気が悪化している時期に焦って物件を売却してしまうと、

購入時より数百万円も安くなってしまうケースもあります。


逆に、景気が良く、賃貸需要が高いタイミングで売却すれば、

購入時よりも高値で売ることが可能です。

具体的には、不動産市場が上昇傾向にある時や

大規模な都市開発が予定されているエリアでは、

売却価格が上がりやすい傾向があります。

つまり、ワンルームマンションを売却する際は、

市場動向をしっかりと見極めることが重要です。

『今は売るべきタイミングか?』を常に意識し、

適切なタイミングでの売却を心がけましょう。


需要の見極め:買い手がつかない物件の特徴と対策

次に、売却する際に重要になるのが需要の見極めです。

需要のない物件は、いくら価格を下げても買い手がつかず、

時間ばかりが過ぎてしまうことがあります。

需要がない物件とは、主に以下の特徴を持っています。

例えば、駅から遠い立地、築年数が古く

リフォームされていない物件、

あるいは周辺の競合物件が増えすぎているエリアの物件です。

実際に、築30年の駅から徒歩15分のワンルームマンションが

売却に出されていましたが、

需要が少ないため1年以上も売れ残っていました。


一方、同じ築30年でも駅徒歩5分、

内装をリフォーム済みの物件はすぐに買い手が見つかりました。


つまり、買い手がつきやすい物件にするためには、

リフォームや物件の魅力を高める工夫が必要になります。

需要を見極め、売れやすい物件にするためには、物件の状態を整えること、そして市場の競争状況を把握することが大切です。

出口を見越した投資計画:購入時から将来の売却を意識することが成功のカギ!

そして最後に最も重要なポイントです。

それは、**『購入時から出口を意識すること』**です。


ワンルームマンション投資を成功させるためには、

将来どのように売却するかを考えた上で物件を選ぶ必要があります。

なぜかというと、不動産投資は『購入』がゴールではなく、売却して初めて利益を確定する投資だからです。購入時に出口戦略を考えていないと、いざ売却しようとした時に需要がなく、思うように売れないことがあります。

例えば、駅近で新築時の需要が高い物件を購入しても、

20年後に周辺の人口が減少してしまうと、

売却価格は大幅に下がってしまいます。

逆に、再開発が予定されているエリアの物件を選べば、

将来的に価値が上がり、売却時に大きな利益を得ることができます。


具体的には、周辺の人口動向や都市開発の計画をしっかり調査し、

将来的に需要が見込めるエリアで物件を購入することが大切です。

人口動向はまた、出口戦略として、

購入時に物件の売却しやすさもチェックしておきましょう。

ワンルームマンション投資を成功させるためには、

購入時から売却を意識した戦略を立てることがカギになります。

出口戦略をしっかり考えれば、

投資のリスクを最小限に抑え、

利益を最大化することができます。


以上が、出口戦略を考えていないことで

失敗する3つのポイントでした。


売却時の市場動向、需要の見極め、

そして出口を見越した投資計画、

これらをしっかり押さえておくことで、

安心してワンルームマンション投資を進めることができます。

まとめ

重要ポイントのおさらい

ここまで、ワンルームマンション投資で避けるべき

3つのミスについて解説してきました。


それでは、もう一度、重要なポイントをおさらいしましょう!

1つ目は『購入時の物件選びの失敗』です。

立地選びを間違えたり、築年数や管理状況を軽視してしまうと、

後々後悔することになります。
必ず駅近のエリア、築浅で管理の整った物件を選ぶようにしましょう。



2つ目は**『収支計画の甘さ』**です。

固定資産税や管理費、空室リスクといった

想定外のコストを無視したり、

家賃収入を過信すると、

キャッシュフローが崩れてしまいます。

ローン返済計画も慎重にシミュレーションすることが大切です。



そして3つ目は**『出口戦略を考えていない』**ことです。

購入時から売却のタイミングや需要を意識して物件を選ぶことで、

将来的な利益を最大化することができます。



この3つ、

・物件選び

・収支計画

・出口戦略は、


ワンルームマンション投資で成功するための基本です。

絶対に押さえておいてください。



投資というのは、事前準備と計画がすべてです。

今回ご紹介した3つのポイントを意識すれば、

後悔する可能性はグッと減らせます。

逆に、準備を怠ってしまうと、

小さなミスが大きな損失に繋がることもあります。

まずは物件選びから慎重にスタートして、

購入後の収支シミュレーション、

そして出口戦略まで、

しっかりとした計画を立てることが大切です。


今、ワンルームマンション投資を考えている方は、

今日お話ししたポイントをぜひメモして、

実際の投資活動に活かしてみてください。

具体的に悩んでいることがあれば、

専門家に相談するのも一つの方法です。

この記事が、皆さんのワンルームマンション投資の成功に

少しでも役立てば嬉しいです!
最後まで読んでいただきありがとうございました!

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墨田区不動産売却相談センター

住所:東京都墨田区両国4-33-12‐501

電話番号:03-3631-3756

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