良い不動産業者と悪い不動産業者を見分ける方法 | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

良い不動産業者と悪い不動産業者の見分け方を説明する前に、

不動産屋の種類について説明します。

まず不動産業者は大きく3つに分類されます。

・賃貸の仲介、管理が得意な業者

・売買の仲介が得意な業者

・不動産を販売している業者(買取再販や新築販売等)

マンションを売却しようと思った時に、売買の仲介が得意な業者に相談をしなければなりません。

宅建の免許があれば、賃貸でも売買でもどちらも業務として行えますので、

賃貸専門の業者にお願いしたとしても依頼は受付もらえます。

ただ、いつもは賃貸の仕事をしている業者に売買をお願いしてもそこまでスムーズではないと思われます。

不動産を販売している業者なら大丈夫かもしれませんが、

普段は買取をして再販をしている業者だと、最終的に自社で買取をしたいという思惑がある可能性もあります。

任せて安心なのは、売買の仲介が得意な業者です。

売買が得意な業者かどうかは、ホームページをみたり、直接問い合わせをすることで分かります。

不動産一括査定サイトを使うことでも見つけることが出来ます。

一括査定サイトには売買仲介が得意な業者しか登録していないはずなので、

効率的に業者を探すことが可能です。

業者を選定するときに、

大手にすればいいのか、地元密着の中小業者にお願いすればいいのか迷いますよね。

大手不動産業者と地元不動産業者それぞれのメリットをみていきましょう。

大手不動産会社のメリット

・購入希望者、売却希望者の情報を多く持っている

・蓄積データがある

・広告宣伝費の予算がある

大手は資本力があり、店舗数も多いのでそれだけ売買の件数も多くなり、

顧客情報や売買のデータが多くなります。

誰でも名前をきいたことがある会社に依頼するという安心感もあります。

ただ、大手に任せていれば安心かといえばそういうわけでもありません。

経験上、大手でも囲い込みがあったり、担当者や支店レベルで問題があることもあります。

地元不動産業者のメリット

・近隣の事情に詳しい

・地元の顧客がいる

・近くに店舗があるのでかあればすぐに対応できる

地元に店舗があり、従業員も地元に住んでいることが多いので、周辺事情に詳しいです。

地元のお客様に営業をかけて決まるという例もあります。

なにかあったときにすぐに直接対応してくれる身軽さもあります。

地元業者だとレインズに登録して店舗の窓ガラスに物件を貼るだけで他の宣伝活動はしないという例もあります。

大手か地元業者のどちらが良いということはなく、あなたの事情に併せた販売戦略をとってもらえる会社を選ぶようにしてください。

良い業者と良くない業者を見極めるための比較ポイントを用意しました。

比較ポイントは大きく分けて2つです。

・会社の営業方針

・営業マンの態度

それぞれ細かいポイントがあるので説明します。

会社の営業方針

１．おとり広告

おとり広告とは、立地・価格・設備などあらゆる面がよく見える広告を出しますが、実際にはもうその物件はなく、お客様の問い合わせをもらうためだけの物件です。

その物件を目当てに店舗に行くのですが、もうないので、担当者は

「ほんの数時間前に決まっちゃったんですよー」などとはぐらかします。

そしてその会社がオススメする物件を案内して成約を目指します。

あまりにも条件がよい広告が長期間掲載されている場合は注意が必要です。

２．誇大広告、捨て看

客観的な事実がある場合を除き、原則として広告に使用が禁止されている用語は
・完全、完ぺき、絶対 ・日本一、抜群、当社だけ ・特選、厳選 ・最高、最高級など最上級を意味する用語 ・格安、掘出物件、土地値 ・完売など人気が高く売れ行きが良いことを意味する用語
これらの言葉を使っている広告をよく利用している業者には注意が必要となります。
捨て看 電柱に物件情報がのった看板をみたことはありませんか？ こういうやつです。

これは違法な場合が多いです。 こういう法律違反を繰り返す不動産業者さんもいらっしゃいます。

３．抜き行為（むりやり媒介をとろうとしてくる業者）

他の業者と専任媒介契約をしているのにむりやり専任媒介をとろうとしてくる業者

専任媒介契約を締結すると業者はレインズへ登録します。

レインズへ物件が登録されると不動産業者は物件情報を閲覧することが可能です。

閲覧した不動産の所有者を特定するのは業者にとっては難しいことではないんですね。

そして、なんとしても専任媒介契約が欲しい不動産業者が、レインズに掲載されていた物件の所有者さんのところへ直接いって、自分のところなら必ず売れるから弊社に専任媒介を任せてもらいたいという営業をする業者さんもいます。

これを業界では「抜き行為」とよんでいます。

※媒介契約とはあなたのマンション売却を不動産業者へ依頼する契約です

抜き行為をする業者は自社の利益を最優先に考えていますので、

お客様の利益にならないことでも実行する可能性があります。

４．お店の雰囲気

第一印象や感覚は重要なので大事にしてください。

人とあったときになんか信頼できそう、っていう直感は個人的に大事にしてます。

お店の「雰囲気」というのは基準があいまいなので、具体例をだします。

会社に訪問したときに、お客様に従業員が挨拶しないお店がたまにあります。

電話中や接客中の従業員ならいいのですが、事務作業をしているとかなら一旦手を休めて「いらっしゃいませ」という指導をされているのが普通かと思います。

この基本が出来ていない会社の第一印象はそんなに良くないですね。

５．囲い込み

囲い込みとは不動産業者が自分だけで買主さんを探そうとすることです。

他の業者が買主さんを紹介しようと思って問い合わせをしても全力で阻止してきます。

業者が問い合わせると

・もうその物件ないですね

・広告はお断りしてます

などと言い

個人のお客様が問い合わせると

・すぐ内見できます

・購入申し込み受け付けてます

などと普通に対応をします。

売却の媒介をもらった不動産業者が自分で買主さんを見つけることができれば、

仲介手数料を買主さんからも貰えることができます。

売主さんと買主さんの両方から仲介手数料をもらうことを「両手」といいます。

売上を上げる両手取引をするために囲い込みをする業者もまだいます。

営業マンの態度

会社の営業方針からさらに突っ込んでみましょう。

会社の営業方針はよくても、担当する営業マンが微妙ということもあります

以下の視点で比較するのがオススメです。

・話をちゃんと聞く

・清潔感のある見た目

・価格の根拠を教えてくれる

・レスポンスが早い

・物件のメリットデメリットどちらも教えてくれる

１．話をちゃんと聞く

希望する物件を伝えているのに、自分が成約したい物件ばかり紹介してくる営業マンがいます。

自分が伝えた要望を反映した行動をとって貰うというのは基本的なことですが、

フルコミッションの営業マンで成績に追われているとこのようなこともあり得ます。

２．清潔感のある見た目

人は見た目が8割～9割と言われています。

服がよれよれ、靴が汚れている、爪が汚いなど身なりが整っていない人は信頼がなかなかとれないと思います。

３．価格の根拠を教えてくれる

売却の為の査定をいらいしたときに、

これこれこういう理由でお客様のマンションが売れる価格は○○円となります。

と根拠を教えてくれないこともあります。

売却の時の大事な情報ですので教えてもらいましょう。

４．レスポンスが早い

気になることがあるのに、待てど暮らせど返信が来ない営業マンは信頼ができません。

人によって基準が変わりますが、24時間以内が目安です。

５．物件のメリットデメリットどちらも教えてくれる

成約をとりたいので、物件のメリットばかりを強調する営業マンもいます。

ノルマに追われていてどうしてもという場合もあるのでしょうが、デメリットもきっちり教えてくれる方が信頼が厚くなります。

不動産業者と営業マンを選ぶ際の比較ポイントを説明してきました。

結論は、当たり前のことを当たり前にできる業者・営業マンを選択するのが一番です。

マンションを売却するならまずは、不動産売買仲介が得意な業者に査定を依頼して、

信頼できる不動産業者と媒介契約を締結しましょう。