【相続税節約】不動産を持つ家族必見！相続税を最小限にする戦略とは？ | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

相続税の基本知識と算定方法

最初に相続税の基本について解説していきます。
相続税とは、ある人が亡くなった際に、
その遺産を相続する者が納める税金のことを指します。

例えば、Aさんが1億円の資産を持っており、亡くなった場合、
この1億円を相続するBさんは、その1億円の一部を税金として納める必要があります。

基本的には総資産から法定相続分や非課税控除を差し引いた金額に対して、
所定の税率を適用する形となります。

不動産を相続する際の税率とその計算方法

次に、不動産を相続する際の税率について解説します。

不動産に関する相続税を計算する為には、
まず不動産の価格を計算する必要があります。

不動産の価格を計算する方法はかなり複雑ですが、
宅地と建物については原則このようになります。

土地
評価方法には路線価方式と倍率方式があります。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地1㎡当たりの価格で、
路線価図で確認ができます。
ここで調べた価格に土地の面積をかけると計算ができます。

倍率方式は路線価が定められていない地域の評価方法です。
固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算をします。

建物
建物は原則として、固定資産税評価額により評価をします。


これは原則なので、
土地の上に建物が建っているのか、
その建物の規模は？
自宅なの？
アパートやマンションは建っている？
など条件によって計算が変わってきます。

最近の相続税のトレンドと変更点

近年の相続税のトレンドや変更点について触れていきましょう。
実は、政府は相続税の制度を一定の周期で見直していて、
そのたびに新たなルールが追加されることがあります。

税収の安定化や経済状況の変化、
また高額資産者への課税強化などの政策的な意向があると考えられます。

例えば、平成27年には基礎控除が5000万円+（1000万円×法定相続人の数）
だったのが、3000万円+（600万円×法定相続人の数）という変更がされました。
2024年から相続時精算課税制度に新たに「年110万円の基礎控除」が加わります。
このように、相続税の計算方法や税率は定期的に変わるため、
最新の情報を常に追いかけていくことが重要です。


以上が相続税の基本的な部分の解説でした。

次に、具体的な節税戦略について詳しく見ていきましょう。

生前贈与を利用した節税策

まずは生前贈与についてです。
生前贈与とは、文字通り自身が生きている間に財産を他人に贈ることを指します。
これをうまく活用すると、相続税を節約することができます。

年間110万円までは贈与税がかかりませんので、
110万円を毎年贈与するという方法があります。
この方法を暦年贈与といいます。

不動産や110万円を超える贈与を行う場合、
相続税より贈与税の負担が大きくなることがあります。
また相続が発生する3年以内にした暦年贈与は
相続税の課税価格に加算されますので注意が必要です。
ただし、2024年からこの3年間が7年間に延長される予定です。

不動産特有の節税方法

次に、不動産に特有の節税方法について解説していきます。
不動産は現金や有価証券などの資産と比べて、節税がしやすいと思います。

なぜかというと、不動産の価値が市場の動向や立地条件によって大きく変動する特性があることと
不動産の相続税の評価方法が特殊だからです。


代表的な方法は、
不動産を3年以内に売却すること、賃貸活用を考えることが挙げられます。
一定の要件をみたすことが必要ですが、3年以内の売却で所得税を軽減する制度を利用することができます。厳密には相続税の節税ではありませんが、支払った相続税を取得費に上乗せが出来るので、その分の譲渡所得が少なくなるので、結果的に節税になります。

また、賃貸活用は、不動産の評価額を抑えるだけでなく、
安定した収入源としても活用することができます。

不動産は他の資産よりも節税がしやすいので、
所有している不動産の立地や状況に応じて最適な策を選択することが大切です。

専門家との連携のメリット

最後に、これは具体的な節税ノウハウというわけではないんですが、
重要なことです。相続税や節税に関する複雑な問題に対処するため、
専門家と連携することのメリットについてお伝えします。

なぜかというと、相続税の計算や節税策の選択は専門的な知識が必要となり、
一般の方には難しいものが多いからです。
　　
例えば、相続をした方が不動産の相続に関するアドバイスを求め、税理士や弁護士に相談したところ、自身が知らなかった節税策を提案され、数百万円の節税に成功したケースや、不動産業者への相談で数百万円高く売却ができたというケースも少なくありません。

専門家との連携によって、最新の情報や法律の変更、さらには個別のケースに最適な策を提案してもらえる可能性が高まります

次は、実際に節税に成功したお客様の事例をご紹介します。
こんな例もあるんだ！という参考にしてくださいね。

弊社にご相談いただいたお客様のケースをご紹介します。
相続財産は神奈川県某所の土地でした。
将来的に土地のみで相続するとなると相続税が不安だというご相談をいただきました。

そこで、貸家建付地という制度の利用をご提案いたしました。

この「貸家建付地」とは土地の上に賃貸用の建物が建っている土地のことです。
アパート用地として運営することですね。

将来的に土地のみで相続をしてしまうと、
路線価×土地面積でまるまる課税対象にされてしまいますが、
貸家建付地ならば課税額を減価することが可能です。

詳しい計算方法はこちらで確認してくださいね。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm

この場合、賃貸需要がある土地だったから制度がうまく利用できました。
賃貸需要がない土地でアパートを建てたとしても相続税の節税にはなるかもしれませんが、
その後の経営がうまくいかなければ本末転倒です。

地方物件で駅から遠い、駐車場を確保する土地面積がないなど、
その土地にあった賃貸経営が出来ない場合、この制度を利用する意味はありませんので注意が必要です。
地方の土地で相続税対策としてアパートを建てませんか？一括借り上げするので安心ですよ。なんていう営業がいまだにあるそうですので、注意が必要です。

家族の資産が現金が多いのか、不動産が多いのか、土地なのか建物があるのかなどの状況に合わせて、複数の節税策を組み合わせることが、効果的な相続税対策となります。

節税策を進める際の参考にしていただければ幸いです。

節税策の誤解や間違い

節税策を考える際に、多くの方が誤解や間違いを持っている点について触れてみたいと思います。

なぜなら、正確な知識がないと、節税の効果が半減してしまうこともあるからです。

例えば、「年間110万円なら無税でいつでも贈与してもOK」という考え方です。
確かに、110万円いかなければ贈与税はかかりませんが、
暦年贈与は相続発生3年以内のものは相続税の課税対象となります。
（※2024年からは3年から7年に延長）
適切なタイミングや方法が重要です。

結論として、節税策を進める前に、正確な情報と知識を身につけることが必須です。

このように、このタイミングを逃してしまうと
、大きな税金がかかる可能性が高まります。

最後にまとめです。
今回は「相続税節約」について、相続税の基礎から、
具体的な戦略や注意点を詳しく解説しました。

具体的には生前贈与の利用や、不動産特有の節税方法、
そして専門家との連携のメリットについて解説をしました。


この記事をさくっとまとめると、
節税策を進める際には正確な情報とタイミングが重要で、
適切な専門家との連携が鍵となる。
です。


最後までご覧いただき、ありがとうございました。
節税策を成功させるための第一歩として、
今回の情報を活用していただけると幸いです。