最長50年！？長期住宅ローンについて解説します | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

まず、SBIの50年住宅ローンがどのような条件で借りられるかみてみましょう。
概要がSBIのホームページに載っていました。

※住信SBIより転載

フラット35は対象外なんですね。

完済時満80歳未満となっているので、
いま30歳の方がぎりぎり50年借りられることとなります。
なので、いま40歳の方は最長で40年となりますね。
誕生日によっても年数が変わってきますので注意が必要です。

金利タイプは変動と固定があります。
固定は35年まで書いてあります。
35年を過ぎると自動で変動に切り替わるそうです。
電話で教えてもらいました。
35年経過しても固定にしたい場合は、
切り替え手続きが必要です。

借入期間が35年超～50年だと、

住宅ローンの適用金利に年0.15%上乗せされます。

団信に加入ができて、
事務取扱手数料は2.2％（税込）

となっています。


詳細はSBIのホームページでご確認ください。
https://www.sbigroup.co.jp/news/2023/0804_13992.html
https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/summary.html

毎月のローンの支払いはどれぐらいになるんでしょうか。
50年後の金利なんて予想できないので、固定金利で計算します。

2023年8月の35年固定で1.440％という商品がありましたので、
35年は1.440％で計算します。

50年はこれに0.15％を上乗せした1.59％の金利で計算してみましょう。
物件価格は1億円とします。


35年ローン（金利1.440％、元利均等返済）

月々の返済額　　303,253円
総返済額　　　　127,366,465円
利息合計　　　　27,366,465円
利息割合　　　　21.486％（利息合計÷総返済額）

50年ローン（金利1.590％、元利均等返済、35年経過後も同じ金利採用）
月々の返済額　　233,900円
総返済額　　　　140,340,401円
利息合計　　　　40,340,401円
利息割合　　　　28.744％（利息合計÷総返済額）


月々の返済額は50年ローンの方が長期なので低くなります。
月々69,353円、年間だと832,236円です。

総返済額は12,973,936円と50年ローンの方が多いです。

つぎは、メリットとデメリットについてみていきます。

メリット
1．月々の返済額が少なくなる
支払いシミュレーションで見た通り、
月々の返済額は月々69,353円、
年間だと832,236円低くなります。
月々の支払いが少なくなることで

家計のやりくりがしやすくなります。

2．資産形成につながる
月々の支払いが浮いた分を投資に回すこともできます。
よく投資というと株式を購入するというのが一般的ですが、
なにも株を買うだけが投資ではありません。
一番の投資先は人です。
新しい資格取得のための費用にしたり、

子どもの教育費用に充てる
というのも立派な投資となります。

3．借入金額が増やせる

住宅ローンの借入期間を延ばせば毎月の返済額が減るので、

年収における返済割合から考えて借入金額が増やせます。

もちろん、無理をして限度額いっぱいに借入するのはおススメしません。

デメリット
1．利息が増える
返済期間が伸びれば伸びるほど支払う利息も増えていきます。
シミュレーションでは50年の方が12,973,936円多く利息を払います。
35年より15年長く借りるために、1千万円以上を支払う計算です。

2．金利が高くなる

銀行は、50年という超長期のローンを提供するリスクを考えて、

その分金利を高く設定します。

住信SBIだと35年を超えるローンには年0.15%上乗せされます。

3．不動産価格下落のリスク
50年という長い年月、なにが起こるか分かりません。

2023年から50年前の1973年は第1次オイルショックがあったり、
ベトナム和平協定があったりした年です。
いまのラーメンは一杯1000円ぐらいしますが、
この当時は70～100円だったそうです。
もちろんスマホはありませんし、
駅での待ち合わせは掲示板にXYZって書いていた時代です。

経済は良くなったり悪くなったりを循環しているので、
不動産も高くなれば安くもなります。
売却するときに安くなっているリスクもあります。

50年ローンを賢く使う方法をご紹介します。
結論からいってしまうと、
リセールバリューのある住宅を、
なるべく若いうちに50年住宅ローンを利用して住宅を購入することです。

結論だけだと分かりにくいので解説します。

リセールバリューのある住宅というのは、
購入した後、売却するときに値下がりしにくい、
なんなら値段が上がる可能性の高い住宅です。

一般的に住宅は年数が経てば経つほど金額が下がるものですが、
立地やマンションの規模、人口動態など総合的な理由で
値段が下がりにくい物件があります。

そういった物件をなるべく若いうちに購入します。
超長期のローンになれば月々の返済額が減って毎月の生活に余裕が出ますよね。

そして10年ぐらい経って売却したいとなったときも、
いい物件を買っておけば購入したときとあまり変わらない金額で売却することも可能です。

月々の返済額が少ない分、元金が減るのも遅いですが、
物件の価値が落ちにくいので売却時に一括返済が可能で、
次の住宅ローンも心配なく借りられます。

いまの低金利時代、減税制度に団信もついている住宅ローンは借りた方が儲かる商品です。
今が人生で一番若いので、住宅ローンを借りるなら早いうちがおススメです。

50年ローンが使えるからといって、

限度額ぎりぎりまで借りて、どんな住宅でも

買っていいわけではないので注意が必要です。

50年住宅ローンについて解説をしました。

簡単に要約すると、
月々の返済額が低くなり、家計の管理がしやすくなるというメリットがあり、
また、余剰分を投資に回すことで資産形成にもつながります。
しかし、利息総額が増え、不動産価格の下落リスクも存在します。
賢い利用方法としては、リセールバリュー（再販価値）の高い物件を
若いうちに購入することが大事です。

月々の返済額が抑えられるということは、
本来35年ローンを組もうと考えていた人が
さらに高いマンションも購入できる可能性も出てきます。

例えば、毎月の返済額20万円だったとしましょう。
35年ローンで金利1％だと、借入額はおよそ7080万円になります。
これを50年ローンにすると9480万円となります。

もちろん年収や年齢によって借入可能額は変わってきますが、
単純に返済額から逆算すると、
2400万円高い物件にも手が届くことになります。

大手銀行やネット銀行が50年ローンを当たり前に扱うようになったら、
東京の不動産価格はまだ上がると予想されます。


住宅ローンを利用して家を購入することはもちろん
人生における最大のイベントの１つです。

そこで最善の選択をするためにも
迷ったら弊社のような専門家に相談をしてくださいね。