「今がピーク？」マンション価格が高騰している本当の理由と、2026年以降の売却予測 | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

墨田区・江東区のマンション価格が「過去最高レベル」って本当？

「このマンションを買いたいというお客様がいます。売却を検討してみませんか？」

最近、ご自宅のポストにこういった不動産会社のチラシが頻繁に入っていませんか？

あるいは、やたらと電話がかかってくるようになったと感じている方も多いかもしれません。

「またか……」と捨ててしまいがちなチラシですが、

実はあながち嘘ではありません。

現在、墨田区・江東区のマンション価格は、

かつてないほどの高水準で推移しているからです。

特に、10年〜20年前にこのエリアでマンションを購入された方は、

当時の購入価格よりも数百万円、場合によっては1,000万円以上

高い金額で取引されるケースも珍しくありません。

「築年数が経っているのに、新築時より高いなんて信じられない」

と思われるかもしれませんが、これが今の城東エリアのリアルな相場なのです。

しかし、ここで一つの疑問が浮かびます。
「なぜ今、こんなに高いのか？」
そして、
「このバブルのような状況はいつまで続くのか？」

今回は、地元の不動産実務に関わるプロの視点から、

マンション価格高騰の「本当の理由」と、

これから訪れる「2026年以降の変化」について分かりやすく解説します。

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なぜ今、こんなに高いのか？価格高騰の「3つの本当の理由」

「人気があるから」という一言だけでは片付けられない、

構造的な理由が大きく分けて3つあります。

これを知ると、今の相場が決して一時的なブームだけではないことが理解できるはずです。

理由① 新築マンションが「高すぎて買えない」現象

一番大きな理由は、新築マンション価格の高騰です。
現在、建築資材の値上がりや、建設業界の人手不足による人件費の高騰により、

新築マンションの価格は一般のサラリーマン世帯が

気軽に手を出せるレベルを超えつつあります。

例えば、これまで新築を探していた

予算6,000万円〜7,000万円層の人たちが、

「新築は高すぎる（あるいは狭すぎる）」と諦め、

「割安感のある中古マンション」へ一斉に目を向け始めたのです。

中古市場に買い手が殺到すれば、当然価格は押し上げられます。

「新築が買えないから中古へ」という玉突き事故のような現象が、

今の中古相場を支えている大きな要因です。

理由② 円安とインフレの影響（現金の価値が目減りしている）

スーパーに行けば、野菜も卵も値上がりしていますよね。

これと同じことが不動産でも起きています。

今の日本は、歴史的な円安とインフレの局面にあります。

「インフレ」とは、モノの値段が上がり、

相対的に「お金（現金）の価値」が下がることです。

銀行に現金を預けたままにしておくと、

実質的な価値はどんどん目減りしてしまいます。

そこで、資産を守りたい人たちが、

「現金よりも、価値が落ちにくい不動産に変えておこう」と動いているのです。

特にマンションは「実物資産」としての側面が強く、

インフレに強いと言われています。

この経済状況も、価格を底上げしている大きな理由の一つです。

理由③ 墨田・江東エリアの「再評価」が進んでいる

そして3つ目は、私たちの住む「墨田区・江東区」ならではの事情です。

港区や中央区などの「都心3区」は、もはや億単位の物件ばかりで、

一般的な購入層には手が届かなくなりました。

そこで注目されたのが、都心へのアクセスが抜群に良く、

生活環境も整っている墨田区・江東区です。

・豊洲・門前仲町エリア： 湾岸の整備や、下町情緒と利便性のバランスが評価。

・錦糸町・押上エリア： 商業施設が充実し、スカイツリー効果でブランド力が向上。

「都心に近いのに、まだ割安感がある」と再評価され、

都心から流れてきた購入希望者が増え続けています。

つまり、皆様が数年前にこのエリアを選んだ「目利き」は正しかったということです。

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2026年以降はどうなる？知っておくべき「3つのリスク」

「このまま放っておけば、もっと上がるのでは？」
そう思われるお気持ちもよく分かります。

しかし、不動産のプロとして、楽観的な話ばかりするわけにはいきません。

2026年以降、今の不動産バブルとも言える状況が変わるかもしれない、

いくつかの懸念材料（リスク）が見え隠れしています。

特に意識しておきたいのが以下の3点です。

リスク① 金利上昇による「買える人」の減少

ニュースでも話題になっている通り、日本でも「金利のある世界」が戻りつつあります。
これまでマンション価格が高騰できた最大の理由は

、歴史的な「超低金利」のおかげで、購入者が高いローンを組めたからです。

もし今後、住宅ローン金利が本格的に上昇すればどうなるでしょうか？

金利が上がれば、毎月の返済額が増えるため、

購入者は借入額を減らさざるを得ません。

つまり、「高いマンションを買える人」が物理的に減ってしまうのです。

買い手が減れば、当然、価格は下落（または調整）局面に入ります。

これが2026年頃にかけて懸念される最大のリスクです。

リスク② 「2026年問題」とライバル物件の増加

不動産業界では、時折「2026年問題」という言葉が囁かれます。

これは単純な年号の話だけでなく、市場の需給バランスが変わるタイミングを指します。

近年、価格高騰を受けて「高く売れるうちに」と売却を決断する人が増えています。

さらに、今後は相続によって引き継いだマンションが

市場に出てくるケースも増えるでしょう。

市場に売り出し物件（在庫）が増えすぎると、

「売り手市場（売り手が強い）」から

「買い手市場（買い手が選べる）」へとパワーバランスが逆転します。

特に江東区・墨田区は、似たような時期に建てられたマンションが多いエリアです。

同じマンション内で複数の部屋が売りに出されると、

どうしても価格競争（値下げ合戦）が起きやすくなります。

リスク③ 大規模修繕と管理費の値上げ

これは築15年〜20年を迎えるマンション特有の問題です。
昨今の資材高騰・人件費高騰は、新築価格だけでなく

「修繕積立金」や「管理費」にも直撃しています。

多くのマンションで、大規模修繕工事を前に、

積立金の大幅な値上げや一時金の徴収が議論されています。

買い手心理としては、

「毎月の管理費・修繕費が高いマンション」は敬遠したいのが本音です。

ランニングコストが上がる前に売るか、

上がった後でも価値を維持できるか、

所有者にとっては厳しい判断が迫られる時期が近づいています。

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【結論】「売り急ぐ」必要はないが、「今の価値」を知らないのは危険

ここまで脅かすような話をしてしまいましたが、

決して「今すぐ慌てて売ってください」と言いたいわけではありません。

墨田区・江東区のポテンシャルは依然として高く、

暴落するとは考えにくいのが現状です。

しかし、「何も知らずに持ち続けること」はリスクです。

売却成功の鍵は「ピークの見極め」より「準備」

株価の天井を当てるのが不可能なように、

不動産価格のピークを完璧に見極めることは、

私たちプロでも困難です。「もっと上がるかも」と

待っているうちに、金利が上がり、相場が冷え込んでしまう

可能性もゼロではありません。

不動産売却で成功する人は、

「相場が良い今のうちに、いつでも動ける準備をしている人」です。

まずは「机上査定」で我が家の資産価値を把握しよう

売却するかどうかは、金額を見てから決めても全く遅くありません。

むしろ、「売るつもりはまだないけれど、今の価値だけ知っておきたい」

というご相談も大歓迎です。

「今の相場なら〇〇万円くらい」
この事実を知っておくだけで、老後の資金計画や、

お子様への資産継承、あるいはいざという時の住み替えプランが、

より具体的で安心できるものになります。

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まとめ

• 墨田区・江東区のマンションは、新築価格高騰や円安の影響で高値圏にある。
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• しかし、金利上昇や修繕費高騰など、2026年以降の不確定要素も多い。
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• 大切な資産を守るために、まずは「現在の適正価格」を把握することから始めましょう。

地元の相場に精通した私たちが、

皆様の大切な資産について、

良い面も悪い面も包み隠さずお話しさせていただきます。