不動産を売却したら確定申告が必要？　必要な書類、手続きについて | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

所得があったらその分の税金を払わなくてはなりません。
確定申告とは、1月1日～12月31日の1年間に生じた所得の金額に対する税金額を確定し、
税務署に対して申告することです。
会社員の場合、年末が近くなると「年末調整の書類をお願います」と言われますよね。
各自で申告するのは大変なので、会社が代わりに税金を給与から天引きして
税務署へ納めています。
1年に1回ではなく、毎月行っています。
そして年末に税金の過不足を調整します。これが年末調整です。
この年末調整があるので会社員は確定申告が不要となります。

税金の控除を利用する場合などは別途書類が必要となりますが、
基本的な書類は↓の表の通りです。

マンションを売却して利益が出たらその分の税金を支払う必要があります。
ただ、個人の場合、一定の要件をクリアすることで
税金の控除があるので安心してください。

利益が出たときに使える特例は3つあります。
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホーム売却　軽減税率の特例
・マイホーム買い替え特例

一つずつ説明しますね。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
住宅を売却して利益が出ても3,000万円を限度に控除される特例です。
よほどのことがない限り利益3,000万円を超えることはありませんね。

細かい条件はこちらで確認してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

注意点は、売買契約の前日にマイホームの所在地とマイホームを売却する人の住所が異なる場合は、
２で説明した必要書類に加えて、
戸籍の附票の写しなど、売却する住宅に住んできた証拠が必要になります。

・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときに利用できる特例です。

課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下は税率10％
課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超えるものは税率15％
になります。

細かい条件はこちらでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

この軽減税率の特例、実は3,000万円特別控除と併用することも可能です。

売買契約の前日にマイホームの所在地とマイホームを売却する人の住所が異なる場合は、
２で説明した必要書類に加えて、
戸籍の附票の写しなど、売却する住宅に住んできた証拠が必要になります。

・特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームを買い替えしたときに利益がでたとしても、
課税を将来に繰り延べることができる特例です。

非課税になるわけではないので注意が必要ですね。

細かい条件はこちらでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

なお、この買い替えの特例は3,000万円の特別控除や軽減税率の特例と併用することはできません。

売買契約の前日にマイホームの所在地とマイホームを売却する人の住所が異なる場合は、
２で説明した必要書類に加えて、
戸籍の附票の写しなど、売却する住宅に住んできた証拠が必要になります。

マンションを売却して損失が出た場合、例えば5,000万円で購入した物件を4,500万円で売却したら500万円の損がでたことになります。また仲介手数料や司法書士に費用もかかりますので、500万円以上の損失になります。
損が出ているので税金を払う必要がない、だから確定申告しなくてもよいのでは？
と思われるかもしれませんが、
確定申告することでお得になる制度があります。

・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

こちらも1つずつ説明しますね。

・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っていて、そのローン残高を下回る価格で
場一脚して損失が出たときは、その譲渡損失をその年の給与所得や
事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
1年で控除しきれなかった分は、3年繰越可能です。

こちらで詳細をご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

２の必要書類に加えて、こちらの書類も必要になります。
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

・登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの

・譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書

・戸籍の附票の写し
（売買契約の前日にマイホームの所在地とマイホームを売却する人の住所が異なる場合）

・マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
マイホームを売却して、新たにマイホームを購入した場合に、
損失がでたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など
他の所得から控除することができます。

1年で控除しきれなかった損失は3年繰越可能です。

詳しくはこちらからどうぞ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm


２の基本的な書類に加えてこちらも必要です。
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

・登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることおよび面積を明らかにするもの

・戸籍の附票の写し
（売買契約の前日にマイホームの所在地とマイホームを売却する人の住所が異なる場合）

・新居の登記事項証明書や売買契約書の写し

・年末の住宅ローンの残高証明書

・確定申告書の提出の日までに新居に住んでいない場合には、その旨および住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

住宅を売却して利益が出た場合も、損失が出た場合も
確定申告をすることで税金の優遇制度があります。
利益が出た場合に確定申告をしなかった場合は、
本来払うべき税金に加えて罰金まで払わなければいけない可能性もでてきますので、
注意が必要です。