ワンルームマンション 買ってもいいですか?
こんにちは。古屋です。
今回のお話はワンルームマンション投資についてです。 動画はこちらからどうぞ 先日、こんな相談をいただきました。 ワンルームマンション販売会社から営業がきて、 築20年、港区、価格は3,000万円、これをフルローンで購入して、 10年間保有すれば、キャッシュフローは出にくいけど、港区で価格は落ちにくいから、ほぼ買った時の値段で売れるので最終的に利益になるから、、、 と言われたんだけど買って大丈夫でしょうか? というものです。 youtubeだとワンルームマンション投資に反対する動画が多いですよね。 私も安易なワンルームマンション投資はお勧めしてませんが、 物件選定をきちんとして、お客様の目的にあっているのならありだと考えています。 ワンルームマンション投資をする目的は安定した資産の保有だと考えています。 なので、不動産投資からの収入でFIREを目指している方には向いていないと思います。 キャッシュフローというのは、 月々の家賃からローンや管理費、修繕費、集金代行等の諸費用を払った残りのお金のことです。 これがプラスになっていればいいのですが、 ワンルームマンション投資の中にはこれがマイナスになっている物件もあります。 月々マイナスがでるのに売れてしまうのがワンルームマンション投資なんですね。 ・年金の代わりになる ・節税になる ・生命保険の代わりになる などなど営業トークは様々です。 不動産投資は業者にお任せで利益がでるような優しい投資ではありませんので、 営業マンのいいなりならず、 ・月々のお金のながれ ・物件の本当の価値 ・将来の物件の価値を予想 ・税金について などなど自分で調べてみるのがお勧めです。 言いなりになって買ってしまってからですと、 月々の支払いが赤字で運営がつらい、 運営がつらいから売却したいけど、 購入してからそんなに時間が経過していないので手出しをしないと売却ができない。 なんていうことがありますのでご注意ください。
すでにワンルームマンション投資をしていて間違った物件を買ってしまった場合、 放置すれば放置しただけ赤字が増えていきますので、 処分するなら早め早めがいいですね。
では、相談に戻りましょう。 相談者さんの属性はこんな感じです。 ・年齢30代中盤 ・年収1,000万円 ・上場会社勤務 ・自宅は所有、住宅ローン有 そして、物件が ・港区アドレス、築20年 ・駅徒歩10分以内 ・価格3,000万円 ・家賃は分かりませんでした。 こういった物件、本当に買っていいんでしょうか? 実際に計算をしてみましょう。 まず、物件の詳細が分からないと計算ができませんので、 いま販売されている物件を探してきました。 こんな物件がありましたので、 こちらで計算をしてみたいと思います。 ・麻布十番駅から徒歩3分 ・物件価格3,100万円 ・仲介手数料0円(業者売主で購入したと仮定) ・家賃109,000円 ・管理費 6500円 ・修繕費 3000円 ・集金代行 5450円 毎月のローン支払いは毎月101,107円ですので、 家賃109,000円から ローンと 管理費、修繕費、 集金代行を引くと 約7,000円のマイナスになってしまいますね。 そもそも月の収支がマイナスの物件を所有することはお勧めできませんね。 もってるだけでマイナスですから、精神的につらいと思います。 細かい計算過程は省いて結果を出してみましょう。 10年後に同じ金額(3,100万円)で売却出来たとしたらどうなるかの結果です。 こちらです。 売却価格 31,000,000円 不動産取得税 ー200,000円 ローン残高 ー24,067,673円 10年分収支 ー846,840円(-7054円/月 10年分) 仲介手数料 ー930,000円 固定資産税 都市計画税 ー500,000円 空室コスト ー1,308,000円 印紙、登録免許税、抵当権設定、司法書士報酬ー500000円 売却時予想収益 2,647,487円 月々の収支がマイナスでも10年後に同じ価格で売却することができれば、 約260万円のお金が残ることが分かりました。 また、10年間ずっとマイナス収支ですので、 本業の収入と合算して所得税が減るから最終的に得ですよ。 というのが業者のセールストークな気がします。 一見よさそうに見えますが、 こういった物件、私ならお勧めしません。 理由はこちら ・物件の価格ありき ・収支は一貫してマイナス 物件の価格が10年後も同じ価格で、 または値上がりしている保証が難しいです。 もちろん港区のような都心でしたら人口の増加も見込めるので、 単身者の需要はあります。 ですが、物件の価値を決めるのはアドレスだけではありません。 物件が適切に管理されるのか、 修繕はどうなっているのかなど 気にかけなければいけない部分はかなりあります。 区分所有というマンション全体の中の1室を所有する形となりますので、 マンション全体に対する対処は1個人では難しいですね。 収支が一貫してマイナスなのもお勧めしません。 毎年10万円近くのお金が流れ続けます。 空室が出たり、設備に不具合が出た場合は一時的にかなりお金がかかります。 そういった部分もすべて理解している上での投資でしたら問題ないのですが、 一時的なお金が出ていくのはつらいものがあります。 せめて毎月の収支がプラスなものがいいですね。 年間の収支と10年後に売却した時の利益をみてきましたが、 ご相談いただいた物件の購入はお勧めできないのが結論です。 ワンルームマンション投資の主な目的は、 月々のキャッシュフローで不労所得というのは向いておらず、 好立地の値下がりしにくい不動産を所有して、 最終的に売却益を出していくものだと思います。 なので、 ・不労所得でFIREした ・節税をしたい という目的で所有するのはお勧めできません。 ワンルームマンション投資に限らず不動産投資は買う前と買った後、 どちらも勉強をし続ける必要があります。 営業マンが言っていたことをすべて信じることなく、自分で調べるようにしてくださいね。 ワンルームマンション投資をしたけど、 毎月赤字で思ってたのと違う とか 運営が厳しいのでなんとか処分したい というご相談も承っておりますので、 お気軽にお問い合わせください。 ライン メール info@sumida-baikyaku.com
墨田区不動産売却相談センター
住所:東京都墨田区両国4-33-12‐501
電話番号:03-3631-3756
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