住宅ローンが払えなくなったら取るべき行動5選

query_builder 2022/09/13
住宅ローン

住宅ローンは借りることについて書かれた記事が多いですね。

実際、ほとんどの人が延滞することなく支払っています。

ただ、住宅ローンの支払いが出来なくなったらどうなるのか、

「分からないこと」が一番怖いので、知識として持っておいて損はないと思います。


住宅ローンで困ったら?

住宅ローンが支払えなくなったらどうなるのか?

なにも対策をしなければ競売になってしまいます。


競売とは、裁判所で開催するオークションだと思ってください。


住宅ローンを組む時に土地・建物に抵当権をつけます。

抵当権とは、抵当権をつけた不動産をお金に換えたときに、優先的に貸したお金を回収できる権利のことです。


住宅ローンが返せなくなったら、抵当権をつけた不動産を売ったお金で返してもらいます。


不動産を売ったお金を誰が一番に受け取る権利があるのか?

それを決めるのが抵当権となります。


一般的な住宅用の土地・建物には銀行しか抵当権がついていないのものですが、

お金に困って他の金融機関から借りることも考えられます。


その時に、最初の住宅ローンを貸し出した銀行の抵当権がなかったらどうなるでしょうか?


後からお金を貸した金融機関が1番目の抵当権を入れることになります。

最終的に競売などによって土地・建物が売れた時の代金を1番目に回収する権利が発生します。


そうなったら最初に住宅ローンを貸し出した銀行は資金の回収が出来なくなってしまいますね。

貸し出した資金を回収するのが銀行のお仕事なので、住宅ローンを組む時は必ず抵当権をつけることになります。


競売に関するタイムスケジュール

競売になり、実際に住宅を引き渡すまでのタイムスケジュールは以下のようになります。

かなり細かい手続きがありますがややこしくなるので省きました。


住宅ローンの支払停止

↓【3~6ヵ月(銀行によって対応が変わります)】

差押え、競売申立て

↓【5~6ヵ月】

入札、落札

↓【1~2ヵ月程度】

不動産の所有権移転

↓【落札者との話し合いにより期間は異なります】

不動産の引き渡し


住宅ローンの支払いがストップしてからお家を引き渡すまでの期間は、

だいたい9~14ヵ月ということになります。

競売は厳格な法的措置になるのでどうしても時間がかかってしまいます。


銀行にも個人にも負担がかかる手続きなので、

なるべく避けたいというのが本音ですね。


住宅ローンが払えなくなったら取るべき行動5選

競売は個人にとって時間的・精神的につらいことが多いので、

競売になるまえに取るべき行動をまとめました。


1.支出の見直し

住宅ローンの毎月の返済がつらくなってきて、来月は払えないかもしれない時にまずやるべきなのが支出の見直しです。


収入に変化がないのであればかなり有効な手段となります。

※この方法はリストラや病気で今まで通りの収入が得られない場合には難しい選択となります。


当たり前のことなんですが、入ってくるお金より、出ていくお金の方が多ければ家計が赤字になり苦しくなります。


無駄がないようで実はあるのが日々の生活費です。

簡単に思いつくものは


・スマホの通信料

→格安SIMにしてみる

これだけで家族で毎月1万円節約出来ることもあります


・車を手放す

→仕事で使っていないのであれば手放すことも考えられます。売ればお金にもなります。

ガソリン代、メンテナンス費、駐車場代、自動車税など維持費はバカになりません。

手放すだけで月に3~4万円うきます


・酒、タバコをやめる

タバコをやめると蔵が建つという格言もあるぐらい、嗜好品にはお金がかかるものです。

タバコ1箱500円、2日に1箱でも1ヶ月で7,500円かかります。

お酒も缶ビールを1日1本250円としても1ヶ月で7,500円です。


合計で1ヵ月15,000円です。


・外食を減らす

家族で週末に外食すると安くても1万円ぐらいかかっちゃいます。

これを毎週を隔週にすれば、月2万円の節約になります。


・ワイシャツのクリーニングをやめる

細かいことですが、1枚170円で時間が買えると思ってワイシャツをクリーニングに出すのを思い切ってやめてしまうのも1つの手段です。

1週間のうち5枚使ったとして850円かかります。

1ヵ月で3,400円です。


かなり細かい部分の節約もありますが、

例に挙げたものを全部足すと78,400~88,400円です。


都内なら車を持っていないということもありますね。

あと酒、タバコはそもそもないという方も多いと思います。

ただ、スマホ、外食、ワイシャツだけでみても毎月33,400円です。


返済の足しになるのは間違いないですね。


もう節約するところはやりきって、

これ以上切り詰めるのはムリとうい場合は2へ進んで下さい。



2.金融機関への相談

ローンを払えなくなったとして一番やっちゃだめなのが、

「なにもしないこと」です。


ローンが払えないとパニックになる人が多いんです。

パニックになった人がどうなるかっていうと、思考停止してなにも出来なくなります。

行動しないとどんどん状況が悪くなると分かってても動けないもんです。


気持ちは分かりますが、動かないとなにも始まりません。


まずは銀行に相談しましょう。


銀行はリスケジュールの相談には応じないとダメっていう暗黙の了解があります。

※相談には応じますが、必ずリスケできる保証はありません。


ただ、リスケジュールといっても一時しのぎなので、

収入を増やすか支出を減らすなどの対策をして返済を通常に出来るようにする必要があります。


・これだけ節約します。

・転職できる予定なので、これぐらいの収入が見込めます


ぐらいの予定を銀行へ提出することになると思います。

銀行はあなたの「人」をみてお金を貸しているので、ここで誠実な対応を取ることが重要になります。


リスケジュールの見通しも経たないようなら、3に進みます。



3.任意売却

銀行に相談して、リスケジュールをしても支払いが困難と思われる場合、任意売却を選択することが多いです。


任意売却とは、競売になる前に住宅を売却することです。

いま住んでいる家を手放すことになります。


需要があるエリアなら買い手を見つけることはそこまで難しくありませんが、

需要が少ないエリアだと購入希望者を探すのに時間がかかり、競売に間に合わないこともあります。


また、住宅ローンの残債より販売価格が安くなってしまう場合、

銀行は担保抹消に応じてくれることはほぼありません。

追加でお金を用意する必要があります。


任意売却をする場合は、


・いくらで売却できそうか

・残債(住宅ローンの残り)はいくらあるのか


この2点を調べて、実行可能かどうかを調べる必要があります。


任意売却だと、基本的にその家には住めなくなりますが、

次の4の方法だとそのまま住むことが可能です。



4.リースバック

リースバックとは、住宅を第三者に買い取ってもらい、そこに賃貸で住み続けることを意味します。


一般的なリースバックの方法としては2つあります。


1.リースバックを専門にやっている業者に買い取ってもらう。

2.親戚身内の方に購入してもらう。


今まで通り住み続けることができますが、住宅ローンの返済の代わりに、毎月の家賃がかかります。


一般的に、近隣の賃貸相場よりも毎月の住宅ローン返済額の方が安い傾向にあるので、

賃貸で住み続けることが出来ても毎月の支払いがつらくなることが予想できます。


住宅ローンの残債がそこまで多くないなら、購入者と相談して家賃を安くできる可能性もあります。

ローン残債が少なければ、資金の回収も早くなるためです。



5.自己破産

1~4までやってきて、もうこれ以上やりようがない場合にとる手段が自己破産です。


自己破産すると

・家族に影響が出る

・戸籍に載ってしまう


など色々な「都市伝説」がありますが、ウソが多いので安心してください。


自己破産は裁判所で手続きをします。通常は弁護士に依頼して手続きを行います。

※弁護士に依頼する場合は報酬が発生します。自己申請も可能ですが難しいです。


自己破産は正当な権利として認められています。

借入をチャラにして再スタートするための制度なので、どうしてもしょうがない時には迷わず利用してください。


借金で命を取られることはないので、生命保険でなんとかしようとするのだけはやめてくださいね。

再スタートすれば必ず次の道があります。


自己破産をすると、指定信用情報機関という場所にあなたが自己破産したという情報が載ります。

そうすると、7~10年間、情報が消えるまで新たな借入やクレジットカードの作成が出来なかったり、

一定の職業につけないことがあるのには注意が必要です。

※デビットカードなら作れます。


まとめ

住宅ローンが払えなくなった場合の対処を5通り紹介しました。

支払いに困ったときに一番やっちゃいけないのは、「なにもしない」ことです。

行動を起こせばその後が大きく変わります。

まずは、1の支出の見直しから初めて、

2,3,4、5と順番に進めるのがおすすめです。

3(任意売却)と4(リースバック)は住宅を第三者に売却するというのは同じですが、

いまの家から引越ても良いなら任意売却、

どうしても住み続けたいならリースバックという選択ができます。

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墨田区不動産売却相談センター

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