中古住宅の適正価格をおさえて不動産売却を成功させる4つの方法 | 墨田区にて不動産売却をお手伝いしている日常を定期的に綴っております

ご自分で住宅の相場を押さえる為に一番簡単な方法が、

不動産ポータルサイトを利用することです。
・ホームズ
・スーモ
・アットホーム

代表的なポータルサイトはこの3つです。
このサイトを利用して、あなたの自宅と同じ条件の物件を検索します。

ホームズで具体的にやってみましょう。

まずはホームズにアクセス
https://www.homes.co.jp/

物件の種類を選択します

物件の所在を選択していきます。

都道府県と市区町村を指定します。

墨田区まで選択するとこのようになります。

面積、間取り、駅徒歩、築年数、その他の条件を入力

入力していくだけで自動的に条件が絞られていきます。

入力が終わると、あなたの自宅と同じような条件の物件がいくらで売られているのかがだいたい分かります。

これが一番分かりやすい周辺の相場です。

ポータルサイトに出ている価格は販売価格ですので、
この価格で成約しているという訳ではないので注意が必要です。

販売価格と成約価格には違いがあります。

販売価格は売り出した時の価格で、成約価格は実際に購入された金額となります。

不動産ポータルサイトでみた相場と、実際に売買された金額には差があることがよくあります。

競争が激しい人気物件なら買付が複数入って販売価格で決まることもあります。
一方で、売主さんの、早く現金化したいなどの事情で販売価格よりも安く売却することもあります。

東京カンテイという会社が、販売価格と成約価格の差について調査をしていまして、
その調査結果によると
2007～2016年の10年間での販売価格と成約事例の乖離井率は、平均-4.21％となっています。

販売価格よりも平均して4.21％の値下げをして成約しているということになります。

リンクを貼っておきます。
https://www.kantei.ne.jp/report/kantei_eye/305

なぜ販売価格と成約価格に乖離があるのか？
理由は以下の３つだと考えられます。

・不動産業者の販売戦略
・売主さんの事情
・買主さんの事情

不動産業者の販売戦略

不動産業者の販売戦略とは、
業者によって変わってきますが、よくあるのが
売り出してから最初の1ヵ月は少し高めにだして、これをチャレンジ価格と言ったりします。
2ヶ月目で売れなければ少し値下げして、
3ヵ月目に入っても売れないようならもう少し値下げする。

早く売るために、チャレンジ価格ではなく、
成約する可能性の高い金額で売り出せばいいのでは？
とも思われますが、高く売れる可能性もあります。

業者によって販売戦略が異なりますので、
販売価格、売り出し方、宣伝方法については、
業者とよく打ち合わせをすることをお勧めします。

チャレンジ価格ではなく、最初から成約可能性が高い価格で売り出しをして、
指値をしてくる買手さんがいた場合は断るということも出来ます。

時間をかけても納得のいく価格で売りたいからチャレンジ価格で売り出すことももちろんできます。

販売戦略を売主さんの意向に沿って行ってくれない業者には仕事を依頼しなければ大丈夫です。

売主の事情

マンションを売却するには理由があります。
例えば買換えの為とか相続税支払いの為などですね。
売主さんの事情によって、多少安くても早く売らなければならないことがあります。
売り出し価格よりも値下げしてでも早く売りたいという事情は一定数ありますので、
これが調査結果に反映されているのではないかと考えています。

買主の事情

予算に対してシビアな考えを持っている買手は指し値をすることがあります。
買主が不動産業者に支払う手数料を値切りたいがために、売買代金を手数料込みにしてくれという交渉をされることがあります。
例えば、売買代金が3500万円だった場合、買主は122.1万円の手数料を払う必要があります。
3500万円+122.1万円で3622.1万円となるんですが、これを手数料込みで3500万円にしてくれという値下げ交渉ですね。

どうしても売却して手数料を得たい不動産業者だと、売主さんに相談することなく、
なんやかんやと理由をつけて売主さんに手数料分を値下げしてもらって成約にもっていくなんていうこともあります。

こういった事情があって、販売価格よりも成約価格が４％ほど低いという調査結果になっていると私は考えています。

販売価格の決め方は主に２つあります。

・取引事例比較法
・収益還元法

路線価を参考にする方法もありますが、専門的なこととなりますので、
別記事で解説しますね。
ご興味がある方はぜひそちらもみてください。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、不動産業者が調べられるもので、売却を依頼された物件の周辺でどれぐらいの金額で成約したのかを調べて比較する方法です。
あのマンションがこれぐらいで売れたから、このマンションもこれぐらいで売れるのではないか？という分析をすることが出来ます。

収益還元法

収益還元法とは、もし物件を賃貸に出した場合、投資金額を何年で回収できるかを計算する方法です。

簡単な具体例を出します。
15万円で貸し出して、表面利回り5％で計算すると、物件の価格は3,600万円となります。
※表面利回り5％とは資金を20年で回収できる計算です
※実際には物件の運営費などがかかるので実質利回りは5％よりも下がります。

物件の価格を調べるために不動産業者へ査定を依頼する方法もあります。
信頼できる不動産業者に依頼をしないと、媒介契約を取りたいがために相場を無視した高い査定額を出してきたり、買取をしたいがために相場よりも２～３割安い査定をしてくる可能性があります。

査定を出すなら信頼できる不動産業者にするか、複数社に査定を依頼するの一般的です。
また、査定を出す前に周辺の相場を自分で確認しておくのも大事なことです。査定額が妥当なのかどうかがわからなければ意味がありませんから。

中古住宅の適正価格を押さえて損のない売却をするためには、
・マンションの相場を押さえる方法を知る
・販売価格と成約価格の違いを理解する
・販売価格の決まり方を理解する
・そして、信頼できる不動産業者に相談する

ということが必要となります。