マンションが売れないときにチェックするポイント5つ
マンションを売り出したけど、なかなか売れないときの
理由と対処法についてです。
マンションを売却しようと思って、
不動産業者に依頼してみたはいいものの、
なかなか売れない、、、
そんなときに確認するためのチェックポイントを用意しました。
特にマンションを売りに出してもなかなか売れないときには以下の事項を確認するのがおすすめです。
※なかなか売れないという期間は感覚的に5~6ヶ月以上だと考えています。
この記事の内容を動画でも解説しています。
目次
販売価格が高すぎないか
マンション売却において、一番難しくて、重要なポイントが価格設定です。
ここを間違えると損をします。
まず、高すぎると反響がほとんどありません。
高くて売れないなら値下げすればいいと安易に考えがちですが、
少しずつ値下げしていくと、あの物件は売れ残っているから値下げしている、もう少し待てばまだ下がるかもしれない、と思われてなかなか売れなかったりします。
逆に安すぎれば早く売れる可能性はありますが、安すぎるとなにか不都合なことがあったのではないか?と思われたり、業者の仕入れ対象になることもあります。
もっと高く売れたかもしれないのに安く売ってしまうのは損ですよね。
マンションの価格設定は重要ですので、不動産業者とよく打ち合わせをすることをお勧めします。
不動産業者が信頼できるかどうか
不動産業者の中には、売却の情報を自分だけで独占して、他の業者が買主を紹介しようとしても、
・その物件は他で決まった
・他社での広告は禁止
などと言って囲い込みをするところもあります。
囲い込みがあると売却スピードが落ちます。
他の業者が買主候補を紹介しようとしているのに断っているのが原因です。
囲い込みをして自社で買主を見つけられたら、売主と買主の両方へ仲介手数料を請求できます。いわゆる両手取引が可能です。
仲介手数料が2倍になるため囲い込みを積極的に行っている業者がまだまだいます。
囲い込みされているかどうかの判断はとても難しいですが、
内見の申込が極端に少ない場合は囲い込みの可能性があります。
管理費、修繕費などのランニングコストはいくらか
同じエリアの同じような条件の物件で、修繕・管理費が安すぎたり高すぎると候補から外されてしまうことがあります。
修繕積立金の平均は200円/㎡ぐらいですので、たとえば70㎡のマンションなら、
毎月14,000円ぐらいないと足りないと言われています。
※マンションの規模によって変わってきます。
管理費は関東の平均だと171円/㎡なので、70㎡で11,970円となります。
管理費が平均よりも高すぎる場合は、管理に余計なお金を使っているのではないか、豪華な共用部分の維持管理にお金がかかっているのではないか等と思われることもあります。
修繕費が安すぎる場合は、長期修繕計画の為のお金は足りているのかどうか不安になりますよね。
この管理費・修繕費はマンション全体のことですので、個人ではどうしようもありませんが、管理が行き届いていることや、修繕積立金が潤沢にあるなどのアピールポイントを探すのがお勧めです。
内覧時の買主候補の反応
インターネットや不動産屋さんの店舗の図面・写真などで物件に興味をもって
実際に内見にいく方は確度が高めのお客様です。
※一部ひやかしの方もいます。
写真でみるのと現場は違うことがあります。
購入対象外とされてしまう理由としてよく聞くのがこちらです。
・思ってたより部屋が汚い
・部屋のニオイが気になる
・設備が古かった
・建物の外観が思ったよりも古かった
・建物の共用部分が汚かった
建物全体のことになると対処が難しいですが、
個々の部屋のことでしたら対処可能です。
購入してからリフォーム工事をする予定があったとしても、
想像していたよりも部屋の状態が悪いと購入対象外としてしまうお客様もいます。
リフォーム工事を何回もしている方でしたら、
ビフォーとアフターの想像が簡単にできて、想像していたよりも状態が悪かったとしても
「これぐらいのリフォームでキレイになるな」という予想がつけられます。
通常、そう何回もリフォームをしている方は少ないので、
内見した時に想像していたよりも部屋の状態が悪かったりするとリフォーム工事費用が高くなるかもしれないと考えて購入対象外とすると考えられます。
お部屋の状態は簡単なリフォーム工事、
例えば、壁紙の張替や水回りのクリーニング、洗濯パンの交換などで見違えるほど良くなります。
内見の申込はあるのに、内見してからその先に進まない場合は、
お部屋の状態に原因があるかもしれません。
ライバル物件の存在を確認する
周辺であなたのマンションと条件が同レベルの物件が、より安く売り出し中だったり、
同じ価格帯でも立地や間取り、設備の条件がよいライバル物件がある可能性があります。
ポータルサイトなどで売り出し中のマンションを確認することができるので、
あなたのマンションのライバルになるような物件が多くみられるようなら注意が必要です。
新しいマンションを既に購入していてダブルローンだから早く売りたいなどの明確な理由がないのでしたら、しばらく様子をみるというの一つの手段です。
まとめ
マンションがなかなか売れないときに確認する5つのポイントを解説しました。
売れない理由は価格だけではなく、様々な理由があります。
説明してきた
・販売価格が高すぎないか
・不動産業者が信頼できるかどうか
・管理費、修繕費などのランニングコストはいくらか
・内覧時の買主候補の反応
・ライバル物件の存在を確認する
このなかで、
・管理費修繕費などの建物全体に関わること
・ライバル物件の存在
は個人ではどうしようも出来ない部分ですが、
他の3つはちょっとした行動と少しのお金で解決できる部分もあるので、
なかなか売れないという場合はぜひ確認してみてください。
墨田区不動産売却相談センター
住所:東京都墨田区両国4-33-12‐501
電話番号:03-3631-3756
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