住宅を買い替えるときの「引渡し猶予」について解説します
住宅の買い替えはあなたのマンションを売却して、
買主へ引き渡すタイミングが重要になります。
この記事では、マンションを買い替えた時の引渡し猶予についての解説します。
売買契約をして、売買代金を全額支払って、
所有権移転手続きもやったから大丈夫、
というわけにはいきませんよね。
住みながらマンション売却をした場合は、
買主に引き渡さなければなりません。
ここで出てくるのが引渡し猶予です。
マンションの買い替えには主に3つの方法がありますので、
まずは基本を押さえておきましょう。
動画での説明はこちらです↓
引き渡し猶予について詳しく解説します
買い替えの方法
1.売り先行
マンションを買い替えるために、自分の物件が売れてから住みかえる為のマンションを探す方法です。
最初に売却をするので、資金計画を立てやすく不安が少ないのが利点です。
既存の住宅ローンを全額返済して、余った分は次の住宅の資金の足しにすることも可能です。
2.買い先行
まずは新しいマンションを先に購入してしまう方法です。
いま住んでいるマンションに住宅ローンが残っていた場合は、
売却できるまで二重にローンを支払う事になりますので、
資金に余裕がある人にお勧めの方法です。
3.同時進行
いまのマンションの売却と新しいマンションの購入手続きを同時に進める方法です。
効率的な方法で、資金計画に安心もありますが、売却と購入のタイムスケジュールを組むのは大変です。
3つの方法のメリット・デメリット
では、それぞれの方法のメリット・デメリットをみてみましょう。
個人的に私のお勧めは売り先行です。
資金の安心感を第一に考えているからです。
それぞれのメリット・デメリットを考えてあなたに最適な選択をしてください。
この3つの中で、
・売り先行
・同時進行
この2つは引渡しのタイミングを調整する必要があります。
引渡し猶予とは
買い先行でしたら、先に新しいマンションへ引っ越しているので、
いままでのマンションの引渡しに日程調整は不要です。
しかし、「売り先行」と「同時進行」の場合は引渡しに日程調整が必要です。
通常でしたら、売買契約を締結、手付金を支払い、
後日、残代金決済と同時に所有権移転・引渡しを行いますが、
売り先行で仮住まいをしていない場合と、売りと買いを同時進行で行った場合は、
いままでのマンションに住んでいる状態ですので、
残代金決済と所有権移転をしたからといって
すぐに引渡しができるわけではありません。
新しいマンションへ引っ越すための時間が必要です。
残代金決済と所有権移転は成立したけど、実際に引き渡すまでまってもらうことを、
「引渡し猶予」といいます。
売買代金全額を決済した日から7日間の猶予を設定するのが一般的です。
例えば、6月1日に決済・所有権移転をしたら、6月8日まで猶予が設けられます。
売り先行の流れ
売り先行の流れはこのようになります。
1.売却活動を行う
↓
2.内見・購入申し込みが入る
↓
3.買主と売買契約締結
↓
4.決済、所有権移転の日時、引渡し猶予の調整
↓
5.引渡し猶予までに新居へ引越し
先に売却をするので、新居の内見や購入申し込みといった具体的な行動は売却の目途が経ってからとなります。
上記の流れのなかだと、
3.売買契約締結~4.決済、所有権移転の日時、引渡し猶予の調整
の時期に新居探しをすることになります。
売買契約締結から買主の住宅ローンの本審査が通り、
ローン実行までは3週間ほどかかるとみておいた方がいいです。
売買契約締結から本格的にお家を探すとなると、
住宅ローンの本審査申込から実行までの約1ヵ月で探すことになります。
引渡し猶予は新居へ引っ越すための時間なので、
新しいお家探しの為には使えませんよね。
なので、売却活動開始と同時にある程度お家探しを開始してもいいと思います。
具体的には、
・エリアの選定
・広さ
・設備
・築年数
・予算
などを決めておき、不動産ポータルサイトで目星を付けておくのがいいですね。
売却が決まってから急いで探すと焦ってしまい判断力に影響が出る可能性があります。
どうしても条件にあう気に入ったお家が見つからない場合は妥協せずに、
仮住まいという選択肢もあります。
また早めに仮住まいを選択した場合は引渡し時期の調整は不要となるメリットもあります。
同時進行の場合
同時進行の流れはこのようになります。
売却と購入を同時に行うのでスケジュール調整が大変です。
例えば、売却の為の内見の日にはもちろん購入する為の内見にはいけません。
売却と購入が完全に同時ということはほとんどなく、
だいたいどちらか一方が早めに決まることが多いです。
1.売却が先に決まった場合
売却が先に決まった場合は、急いで購入する物件を探す必要があります。
この場合、決済と所有権移転の日時を決めるときに、
引渡し猶予の日数も決める必要があります。
引渡し猶予についての注意点は後述します。
急いで物件を探すときに注意したいのはこの2点です。
・あなたが決めた条件に合わない物件を購入対象にしない
・買い替え特約を付ける
まず、どうしても譲れない部分を決めているならそこは譲らないようにしましょう。
購入するときのテンションは通常とは異なります。
住宅ローンで買うとはいえ、数千万円するマンションの売買です。
Amazonでポチポチ買い物している時の精神状態でいられる人はほぼいません。
なので、急いで物件をさがして後から後悔するような可能性があるのでしたら、
仮住まいをするという選択肢もあることを覚えておいてくださいね。
次は買換え特約を付けるということです。
買い替え特約というのは、新居の売買契約を結ぶときにつける特約で、
いま売却しているマンションが売れたら買いますと約束することです。
もしも今のマンションが売れなかったら新居の売買契約は解除できることを意味しています。
2.購入が先に決まった場合
購入が先に決まってしまった場合、急いで売らなければならないのですが、
買主の都合もあり、そう都合よくはいかないものです。
住宅ローンを二重に組むだけの資金的余裕があれば問題ありませんが、
売却の目途がたっていない状態での購入はおすすめしません。
住宅ローンの事前審査で予算を確認したり、
条件に合う物件の検索をしたり、
内見をするぐらいがいいと思います。
どうしても欲しい物件があって、
住宅ローンを二重には組めないけど、
購入を決断した場合は
買い替え特約を付けるようにしましょう。
ただ、売却が先に決まった状態での買い替え特約ではありませんので、
期間がどれくらいになるかわかりません。
この状態での買い替え特約付き売買契約は売主さんに嫌がられるのが普通です。
今のマンションが売れたらあなたのマンションを買います。
だから売り止めをして他の人には売らないでくださいね。
という契約をするのですから難しい契約だと思います。
引渡し猶予の注意点
注意点は2つです。
1.文章にすること
2.引越し先を確実にすること
1.文章にすること
引渡し猶予を決めるときは、
口頭ではなく合意書などの文章を交わしてお互いに保存をしたほうが安心です。
例えば
・明け渡しの日を過ぎたら1日毎に〇〇円の損害金を支払う
・引渡しまでの賃料
・引渡しまでの水道光熱費の負担は売主にする
・引渡しまでに地震などの天変地異で建物が毀損した場合の危険負担
・引渡しまでに○○が壊れた場合の負担
などの詳細を文章にして決めておくことで安心ができます。
2.引っ越し先を確実にすること
引っ越し先を確実にするのは買主さんに安心してもらうためです。
引渡し猶予というのは売主の当然の権利ではなくて、
買主さんに負担のかかることなんですね。
通常の不動産取引は決済と引渡しは同時です。
また、買ったらすぐに住みたいという買主さんの気持ちもあります。
不動産取引にはトラブルがあるもので、
引渡しのトラブルで裁判になった例もけっこうあります。
・代金全額払ったけど、ちゃんと引渡してくれるだろうか?
・本当に大丈夫なのだろうか?
という買主の不安を解消するために、
引越し先が決まっていることを明確にしておきましょう。
もうどこそこにマンションを購入しているので、
そこへ引っ越すために引渡し猶予の7日間が必要です。
という主張がなりたちます。
まとめ
買い替えるときの方法は3つ
・売り先行
・買い先行
・同時進行
でした。
この中で、売り先行と同時進行は
引渡しのタイミングを調整する必要があります。
引き渡し猶予の設定には、
契約書内での取り決めや合意書の取り交わしが必要となりますので、
スムーズに買い替えができるよう不動産業者とよく相談をするのがオススメです。
墨田区不動産売却相談センター
住所:東京都墨田区両国4-33-12‐501
電話番号:03-3631-3756
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