戸建て VS マンション どっちが有利? 最終決定

query_builder 2022/07/28
住み替え
町並

こんにちは。

株式会社ソリューションの古屋です。



今回の記事は、永遠のテーマと言われている

戸建てとマンション、どちらがいいのかについてです。


立地やその人の好み、ライフスタイルによる!


と言ってしまえば身も蓋もない話なんですが、

今回はいろいろな切り口から比較して答えを出したいと思います。


動画でも解説しています↓



戸建て VS マンション どっちが有利? 最終決定

戸建てとマンションのメリット・デメリット



メリット デメリット
戸 建 ・土地が残る
・維持費が安い
・自分の自由にできる
・庭がつくれる
・掃除、手入れがメンドウ
・近隣との関係
・流動性
・防犯
マンション ・価格が落ちにくい
・管理人さんがいると便利
・メンテナンス
・管理は外注
・防犯上安心
・不特定多数と共同生活
・一人では決められない
・管理費がかかる
・騒音トラブル



まず戸建のメリット・デメリットをみてみましょう。


戸建はマンションと違い建物がなくなっても土地が残ります。

管理費はありませんので、その分維持費が安くなります。

自分の自由にできるというのは、例えば、建て替えや増築、リフォームなどの

大規模なことについて、自分の自由に決めることができます。

立地にもよりますが、庭が作れるのもいいですね。


逆に、管理や掃除は自分でやらなければいけません。

これが手間ですね。


また、近隣との関係もあります。

町内会のイベントに参加が必要だったり、

定期的な清掃当番があったりもします。


あと、防犯上心配という意見もあります。

防犯で心配な場合は、セコムやアルソックと契約したりするのも考える必要がありますね。






次はマンションのメリット・デメリットです。


マンションは建物がメインの資産で、

土地は敷地権や借地権なのでわずかです。

築古になったとしても価格が0になることはなく、

価格の下がり方も築20~25年以降はゆっくりです。

マンションが築何年まで売れるのかについては、

こちらの動画をご覧ください。

リンクはこちら


マンションなら管理費を払っているので、

共用部分の清掃・管理はやってくれるのが楽ですよね。

オートロックがあれば防犯上安心です。


デメリットは、不特定多数と同じ建物に壁一つで、

ある意味共同生活をしていることになります。

最上階や一階、角部屋を除いて、

上下左右に住人がいるので騒音トラブルもあります。


また、共同生活なので、なんでも一人で決めるわけにはいきませんよね。

共用部分の大規模な変更や建て替えなど、

建物全体に関わることは総会で決定することになります。


戸建てもマンションどちらもメリット・デメリットがあって、

これだけではどちらがいいのか、個人の好みによるところが大きいです。


次は別の切り口で比較してみましょう。





資産性で比較


資産性について比較をしますが、

ここでは、

・売りやすさ

・将来の価格


この2つについて比較をします。






まず、売りやすさはマンションに軍配があがります。


アットホームが行った中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査をみてみましょう。





戸建が売却までの期間が11ヵ月に対し、マンションは6ヵ月なので、マンションの方が平均的に早く売れていることが分かります。


参考:アットホーム「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査 」

https://athome-inc.jp/pdf/questionnaire/15070901.pdf


実際に私の体感的にもそうですね。

マンションの方が戸建よりも早く売れるように感じてます。


なぜかというと、マンションの方が市場がより形成されているからです。

何十戸と部屋があって、これらが繰り返し売買されているので、売買事例も豊富です。


一方戸建だと、土地の価格は立地によるのである程度価格はにかよってきますが、

建物は築年数や設備、間取りなどオンリーワンな物が多いので価格設定が難しく、

対象となる買い手の数も絞られてきます。

これが、マンションより売れるまで時間がかかる原因の一つなのではないかと考えてます。






将来の価格について


将来の不動産価格を当てるのは無理があります。

しかし、データをみて予想することならできます。


戸建ての場合、建物は20年ぐらいで価値がゼロになると言われています。

建物があってもほとんど土地代で売買されている物件は多いです。

戸建ての将来の価値を予想するためには土地の値段だどうなるか予想することになります。





出典:国土交通省ホームページ「主な主要都市における住宅地の「平均」価格の推移」


この図をみて分かる通り、東京23区以外は価格が微増ですね。

これからも東京23区以外の土地価格が急上昇するという可能性は低いと予想できます。

しかし、見方を変えれば、価格の変動が少ないという言い方もできます。

バブル崩壊後の急激な価格下落はもう落ち着いているから、

これから短期間でまたドカンと下がることは考えにくいですね。


戸建てを買う場合は、将来の土地の価格を予想することで、

損のない買い物ができます。


一方、マンションの場合は資産のほとんどが建物です。

土地は共有持分や敷地利用権としてちょっとだけです。


戸建てとは逆に、マンションの将来の価格は

建物の価格を予想する事となります。



建物の価格を予想する方法を2つご紹介しましょう。


1つ目は価格下落率をみること。


建物の価値は築年数が古くなるにつれて落ちていきます。

こちらの図はレインズが発表している、

「築年数からみた首都圏の不動産流通市場」のなかのデータです。

中古マンションの築年帯別の成約状況です。






築25年までは価格が大きく落ちていきますが、

築26年からは価格の下落が落ち着きます。


あなたが購入しようとしているマンションの築年数がいま何年かで、

将来の価格がある程度予想ができます。


出典:築年数からみた首都圏の不動産流通市場

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202002.pdf


建物の価格を予想する方法の2つ目は、

データから予想することです。


マンションレビューというサイトをご存じですか?

https://www.mansion-review.jp/


こちらのサイトは、売買価格の履歴や賃料相場など、

過去からの膨大なデータを保持しており、

そのデータをAIを利用して処理しているサイトです。




このように6年間分の相場がグラフで分かりやすくみれたり、




このように、将来価格を予想するというサービスまであります。

日経平均株価の将来価格も予想しなければいけないので、

これはかなり難しいと思いますが、参考にはなります。


購入するマンションが具体的に決まっているのでしたら、

過去の販売履歴や口コミもみることができるのでおすすめです。


戸建て、マンション、両方に言えることは、

立地しだいで価格が変わってきますので、

単純にどちらかが有利ということにはなりませんね。



メンテナンス費用で比較


メンテナンス費用とは、建物を適正な状態に保つための管理や修繕にかかる費用のことです。


例えばマンションなら共用部分の電気代や清掃、修繕積立金などです。

戸建であっても庭や外壁の手入れなどにお金がかかる場合もありますし、屋根の補修・葺き替えのためにお金を貯めておくことが必要です。なのでマンション同様修繕積立金が必要です。


ただ、戸建の管理は基本的に自主管理ですので、

マンションと違い管理費はかかりません。


首都圏のマンションの管理費

1㎡当たりの平均で189円(1戸当たり12,211円)、

年間で146,532円


修繕積立金は1㎡当たりの平均で166円(1戸当たり10,683円)、

年間で128,196円


管理費と修繕積立金を合わせると、月額22,894円

年間274,728円がかかってきます。


参考:(公財)東日本不動産流通機構

首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金 

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202005_1.pdf




戸建では管理費は不要ですが、修繕積立金は必要です。

アットホームが行った、戸建修繕の実態調査によると、

平均築年数35.8年で修繕費の平均総額556万円だったそうです。


一気にすべてを修繕するということはありえませんが、

比較の都合で35.8年かけて556万円を積み立てると仮定すると、

毎月約13,000円の積立が必要となります。


この数字だけみるとマンション(修繕積立金平均10,683円)よりも積立額が高くみえますが、





この調査では、建物の内側、例えば、トイレやお風呂、

壁紙などの内装にもお金を使っていることが分かります。


マンションの修繕積立金は、建物の共用分、

例えばエレベーターや廊下、外壁の補修を行うためのお金ですので、

部屋の中の設備を直すためのお金は別途必要となります。


参考:新築一戸建て購入後 30 年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査

https://athome-inc.jp/wp-content/uploads/2016/07/2016072901.pdf


マンション、戸建てどちらにも維持費はかかってきます。

管理費がある分、マンションの方が費用はかかります。


ただ、管理を自分でやるのがメンドウなのでしたら、

管理費を払って解決できるマンション、

お金をかけず、かつ自分で自由にやりたい

というのでしたら戸建てを選択することになります。



まとめ


最後にまとめです。


戸建てとマンションのメリット・デメリットをみて、

資産性

メンテナンス費用

で比較をしてみました。


東京23区内に住宅が欲しいという場合は、

マンションの方がよいと私は結論付けます。


いくら戸建てに住みたいと思っていても、

東京23区の立地が良い場所でしたら

土地代が高く予算が跳ね上がるので、購入が難しくなります。


また、駅近の戸建て用地はマンション用地として買われてしまうので

入手することも困難です。


なので、都内で職場に近く、駅から徒歩5~10分程度で、

手に入る価格で購入できるマンションに軍配があがります。



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墨田区不動産売却相談センター

住所:東京都墨田区両国4-33-12‐501

電話番号:03-3631-3756

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