お家の査定はどうやるの？どうやって金額が決まるの？

2022/06/24

住み替え住宅ローン

こんにちは。

株式会社ソリューションの古屋です。

住み替えや相続なのでお家を売りたい、

でもどれくらいの金額で売れるのか分からない。

そんなときは不動産業者に依頼するのが一般的です。

お家の査定について

お家の査定について

不動産業者の査定方法

取引事例比較法

取引事例比較法とは、近隣の売買事例を集めて、

その物件特有の事情や市況を加味して物件が売れそうな金額を算出することです。

物件特有の事情の具体例はこちら。
・土地の形状
・建物の築年数
・内装の劣化具合
・眺望、日当たり　等々

同じマンションでも階数や間取りが違うことで査定金額が変わることもあります。

原価法

原価法とは、その物件を再調達するとしたらいくらなのかを算出する方法です。

いまの建築費相場で建てたとしたらいくらかかるのかという計算ですね。

もちろん、築年数がたっている分だけ減価する必要があります。

戸建ての建物価格を査定をするときに主に利用します。

収益還元法

収益還元法とは、もしその物件で賃貸経営をしたとして、

どれくらいの価値があるのか計算をする方法です。

例えば、年間で得られる家賃が２００万円だとして、利回りを５％で計算すると、
２００万円÷５％＝４０００万円
という計算になります。

査定で注意すること

査定金額は適正かどうか

不動産業者が提案した査定金額が適正かどうか自分で調べる方法があります。

不動産ポータルサイト（SUUMO、HOMES、アットホームなど）で

あなたの物件と同じような条件で検索をします。

例えば

・駅からの徒歩

・面積、間取り

・築年数

などですね。

条件が近い物件がどれくらいの金額で販売されているのかを調べると、

不動産業者の査定が高いのか安いのかが分かります。

ポータルサイトで販売されている金額よりあまりにも高い、

または低い場合はその理由を確認した方がいいです。

住宅ローンの残高と比べてみる

査定金額と住宅ローンの残高を比較する必要があります。

現在、住宅ローンはあといくら残っているのかを調べるには、

銀行に問い合わせるか、

契約書を確認する、

または住宅ローンの総額と金利が分かれば計算をすることができます。

査定金額が住宅ローン残高より高ければ、

売却するときに手出しがなくなる可能性が高いです。

しかし、査定金額が住宅ローン残高より低い場合は、

自己資金を出す必要がでてくるので住宅ローン残高との比較は必ず必要となります。

机上査定と訪問査定の違い

　　　　　　必要な時間　　　　価格の正確さ

机上査定　　１～２日　　　　　価格幅が大きい

訪問査定　　７～１０日　　　　建物の外装、内装、周辺環境が現地で確認できるので正確

急いで不動産の価格を把握したい場合は机上査定で、

売却の予定があり、確実に売却できる金額が知りたい場合は訪問査定を選択するのがおすすめです。

一括査定サイトについて

一括査定サイトの仕組み

無料で複数の不動産業者に査定を依頼できるサイトがたくさんあります。

なぜ無料で査定をしてくれるのかというと、
お客様がお金を支払わなくていい仕組みがあるからです。

実は、不動産一括査定サイトの運営費用は不動産業者が負担しています。

具体的には、査定サイトからお客様を１人紹介してもらうと、
不動産業者は5千円〜1万円の費用を一括査定サイトに支払います。

お客様の反響を獲得するためにお金を払っているので、
物件の売却をまかせてもらうために一生懸命になります。

信頼できる不動産業者の探し方

普段から相談する不動産業者や取引したことがある不動産業者がいれば

そちらの相談するのが良いと思います。

ただ、そういった付き合いがないという場合に
不動産業者を探す方法として一括査定サイトを利用するのはいいと思います。

そこで信頼できる不動産業者を見分けるための方法はこちらです。

・相場からみて高すぎる査定をしない

・ホームページがしっかりしている

・レスポンスが早い

１つずつ説明をしますね。

・相場からみて高すぎる査定をしない

たとえば、A～C社がこんな査定を出してきたとしましょう

A社　３０００万円
B社　３１００万円
C社　４０００万円

C社だけがあきらかに高いですよね。
この物件は高く売れます！
と売主さんの興味をひいて媒介契約をとってしまおう
という作戦です。

高値で売れるという言葉を信じて媒介契約をしたものの、
高すぎて売れませんので、一定期間がすぎたところで
売れないので値下げしましょう。と言ってきます。

他社と比べてあきらかに高すぎる業者には注意が必要です。
※高く売れる理由がちゃんとあるなら別です。

・ホームページがしっかりしている

ホームページはお店の看板みたいなものです。

ここがいい加減な会社は注意が必要です。

今の時代、インターネットがないと普段の生活も仕事もなりたちません。
媒介契約を結ぼうと考えている業者を調べるのにも
だいたい検索をしますよね。

それで出てきたホームページがなんか安っぽいページだと、
この会社はネットに弱いのかなと思ってしまいます。

・レスポンスが早い

業者によって基準は変わりますが、

２４時間以内になにかのアクションがないと遅いと感じます。

気になることがあって聞いているのに、
返答が遅い業者には注意してくださいね。

一括査定サイトを利用するのはいいんですが、
一括査定サイトの仕組みや不動産業者の意図を理解して
利用することをお勧めします。

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墨田区不動産売却相談センター

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