ワンルームマンションを確実に売却する方法

2022/05/18

ワンルームマンション

- ワンルームマンション投資を始めたはいいものの、
  イメージしていたものと違ったり、
  思ったより手出しが多くお金が増えるイメージがわかない
  などの理由でワンルームマンションを売却しようと考える人は少なくないです。
  
  ワンルームマンションの売却は、普通のマンションの売却ノウハウとは異なります。
  この記事では、不動産業者の目線からワンルームマンションを高く売る方法を解説します。
  
  ワンルームマンションは特殊な物件
  ワンルームマンションは特殊な物件だと理解しないと高値での売却は難しいです。
  
  普通のマンションなら、投資家と自分で住もうとする実需層に販売を考えることが出来ますが、ワンルームマンションは投資用物件ですので、最終的な買手は投資家のみとなります。
  
  普通のマンションを購入しようとするお客様は住宅ローンを組んで購入となります。
  しかし、30㎡未満の物件が多いワンルームマンションでは銀行が住宅ではなく投資用物件という認識をしているので、住宅ローンは通りにくいです。
  
  ワンルームマンションを購入して実際に住んでいる人もいるのでは？と思いますが、
  住宅ローンで購入して実際に住民票もその住所にあるけど、実際は他の人に貸しているという規約違反も有名になってきているので、この違反の対策として銀行がワンルームマンションへの住宅ローンを出すことは難しいと思います。
一括査定サイトを使う意味
ワンルームマンションを売却したいと思った時、まず思いつくのがインターネットで、
「ワンルームマンション　売却　高く売る」などのキーワードで検索をすることだと思います。
ただ、検索結果から出てきたページは

・一括査定を利用する
・信頼できる仲介会社に依頼する

といった内容がほとんどではないでしょうか？
間違った方法ではありませんが、
実際に売却するとなると何をしていいのかよくわからないのが実情だと思います。

なぜかというと、こういったサイトの目的は一括査定サイトへあなたが所有しているワンルームマンションの査定を依頼してもらうように誘導しているからです。

ブログで紹介したリンクから一括査定サイトへアクセスしてあなたが査定の依頼をすると紹介料が入るシステムです。

一括査定サイトに登録をしている業者は実需向けの売買仲介を行っている業者が多いので、
投資用であるワンルームマンションの仲介が得意な業者は多くありません。

ワンルームマンションの査定を行う方法は主に２つあります。

・取引事例比較法
・収益還元法

取引事例比較法は、同じような条件の物件がいくらで売れたから、この物件もそれぐらいで売れるだろうと考える方法です。

例えば、築15年で駅徒歩10分、30㎡の１Kが1980万円で売れた事例があるので、
査定を依頼された物件も同じぐらいの条件だからこれぐらいで売れるだろう。
といった物です。

収益還元法とは投資した金額を何年で回収できるのかを計算する方法です。
物件価格が2000万円で年間家賃収入が100万円だとすると、
2000万円を回収するまでに20年かかるので、この物件の表面利回りは5％という計算ができます。

家賃収入から実際にかかる経費を引いた残りで計算したものを実質利回りと言います。

不動産業者ならだいたいこの方法で査定を行いますので、
業者によって査定金額はあまり変わらなくなります。

他より目立って高い査定を出してくる業者は、金額でお客様の関心を得て媒介契約を取ることを考えている可能性もあります。
もちろん、独自の取引事例があって他よりも高値で売る自信があるという業者もいますが、明らかに相場よりも高値で販売することは難しいでしょう。

査定を依頼した業者に売却を依頼したとしても必ず売れるという保証はありません。

・早く売るための方法
投資用という特殊な物件であるワンルームマンションを確実に売るための方法は、ワンルームマンション専門の買取業者へ売却することだと考えています。

仲介の不動産業者へ売却を依頼して、エンドユーザーである投資家へ販売するのが一番高値で売却することができるかもしれません。

しかし、一般的な仲介業者が投資家を見つけることは難しいので、売却を依頼したとしても売れる保証がありません。

だったらワンルームマンション売買の仲介を専門にしている業者に売却を依頼すればいいのでは？
と思われるかもしれませんが、私の考えではワンルームマンションを購入するお客様をかかえている業者は仲介はしないと考えます。
次の項で詳しく説明しますね。
- 購入希望者が顧客にいるという仲介業者の注意点、業者の本音
  ワンルームマンションの専門性があり、ワンルームマンション投資を行っている顧客が多数おります。という業者もいるかもしれません。
  
  ただ、不動産業者に限らず企業は利益を伸ばすことが一番の目的です。
  
  ワンルームマンション投資を行っている顧客をかかえている業者が仲介メインで商売をするのかは疑問です。
  
  ワンルームマンションは都内で2,000万円台の物が多いです。
  仲介手数料を売主と買主の両方から貰えたとしても、145万円～程です。
  
  具体例を出しましょう。
  2,400万円で売れるワンルームマンションがあったとしましょう。
  仲介手数料は両手で171.6万円となります。
  
  この物件を2,000万円で仕入れて、2,400万円で売却をすれば、400万円の利益がでます。
  
  え？400万円？
  不動産取得税とか登録免許税の計算忘れてない？
  と思われるかもしれませんが、「第三者のためにする契約」という特別な方法をとれば不動産取得税と登録免許税は支払はなくて済みます。
  ※第三者の為にする契約については別記事で詳しく解説します
  また、税金などの諸費用を払ったとしても仲介手数料よりも利益がでます。
  
  不動産業者が投資家の顧客を多くかかえているなら単純な仲介を行うよりも、
  買取再販したほうが利益が大きくなると考えるのが本音だと分かっていただけたと思います。
  
  ワンルームマンション賃貸経営を継続するという選択
  月々の支出がマイナスで、当初思っていた投資商品とイメージが違うから売却したいと考えて売却したいけど、本当に売却して大丈夫か心配になる事もあると思います。
  なぜ心配になるかというと、実際に数字を出して比較をしていないからなんです。
  ワンルームマンションを25年～30年のローンで購入した場合、月々の支払い、家賃収入、固定資産税、入居者が入れ替わった時の募集費用、退去に伴う原状回復費用などの費用を全て計算して、20年後にどれぐらいのお金が残るのかを計算すると、
  いまあなたが所有しているワンルームマンションは持っていたほうがいいのか、それともいますぐ手放したほうがいいのかが分かります。
  
  物件、融資、自己資金割合によって事情が異なってきますので、このまま所有し続けていいのか、それともワンルームマンション賃貸経営を継続していいのか分からないという場合はぜひご相談ください。
  
  まとめ
  ワンルームマンションは普通の不動産ではなく、投資用であり、投資用の中でも特殊な物件であると理解していただけたと思います。
  
  エンドユーザーである投資家へ販売することは難しいので、
  最短最速で販売する為には、ワンルームマンション専門の買取業者へ売却する必要があります。
  もちろんワンルームマンション専門の買取業者も1社だけではなく、複数業者に査定を依頼することをお勧めします。
  
  なぜかというと、
  ワンルームマンション業者は仕入れに力を入れている月は高めの査定が出たり、
  仕入れをがんばりすぎた月は低めの査定が出たりするので、複数業者へ査定を依頼する必要があるためです。