墨田区にて不動産売却を中心にワンルームマンションを取り扱っております

ワンルームマンションは特殊な物件だと理解しないと高値での売却は難しいです。
普通のマンションなら、投資家と自分で住もうとする実需層に販売を考えることが出来ますが、ワンルームマンションは投資用物件ですので、最終的な買手は投資家のみとなります。
普通のマンションを購入しようとするお客様は住宅ローンを組んで購入となります。
しかし、30㎡未満の物件が多いワンルームマンションでは、銀行が住宅ではなく投資用物件という認識をしているので住宅ローンは通りにくいのです。
ワンルームマンションを購入して実際に住んでいる人もいるのでは？と思いますが、
住宅ローンで購入して実際に住民票もその住所にあるけど、実際は他の人に貸しているという規約違反も有名になってきているので、この違反の対策として銀行がワンルームマンションへの住宅ローンを出すことは難しいでしょう。

ワンルームマンションを売却したいと思った時、実際に売却するとなると何をしていいのかよくわからないのが実情だと思います。
ワンルームマンションの査定を行う方法は主に取引事例比較法と収益還元法の２つがあります。取引事例比較法は、同じような条件の物件がいくらで売れたから、この物件もそれぐらいで売れるだろうと考える方法です。
例えば、築15年で駅徒歩10分、30㎡の１Kが1980万円で売れた事例があるので、 査定を依頼された物件も同じぐらいの条件だからこれぐらいで売れるだろう。といった物です。
収益還元法とは投資した金額を何年で回収できるのかを計算する方法です。 物件価格が2000万円で年間家賃収入が100万円だとすると、 2000万円を回収するまでに20年かかるので、この物件の表面利回りは5％という計算ができます。
家賃収入から実際にかかる経費を引いた残りで計算したものを実質利回りと言います。不動産業者ならだいたいこの方法で査定を行いますので、業者によって査定金額はあまり変わらなくなります。
他より目立って高い査定を出してくる業者は、金額でお客様の関心を得て媒介契約を取ることを考えている可能性もあります。もちろん、独自の取引事例があって他よりも高値で売る自信があるという業者もいますが、明らかに相場よりも高値で販売することは難しいでしょう。査定を依頼した業者に売却を依頼したとしても必ず売れるという保証はありません。

投資用という特殊な物件であるワンルームマンションを確実に売るための方法は、ワンルームマンション専門の買取業者へ売却することだと考えています。仲介の不動産業者へ売却を依頼して、エンドユーザーである投資家へ販売するのが一番高値で売却することができるかもしれません。しかし、一般的な仲介業者が投資家を見つけることは難しいので、売却を依頼したとしても売れる保証がありません。だったらワンルームマンション売買の仲介を専門にしている業者に売却を依頼すればいいのでは？と思われるかもしれませんが、私の考えではワンルームマンションを購入するお客様をかかえている業者は仲介はしないと考えます。次の項で詳しく説明いたします。

ワンルームマンションの専門性があり、ワンルームマンション投資を行っている顧客が多数おります。という業者もいるかもしれません。ただ、不動産業者に限らず企業は利益を伸ばすことが一番の目的です。ワンルームマンション投資を行っている顧客をかかえている業者が仲介メインで商売をするのかは疑問です。 具体例を出しましょう。
2,400万円で売れるワンルームマンションがあったとしましょう。
仲介手数料は両手で171.6万円となります。この物件を2,000万円で仕入れて、2,400万円で売却をすれば、400万円の利益がでます。
え？400万円？不動産取得税とか登録免許税の計算忘れてない？ と思われるかもしれませんが、「第三者のためにする契約」という特別な方法をとれば不動産取得税と登録免許税は支払はなくて済みます。また、税金などの諸費用を払ったとしても仲介手数料よりも利益がでます。不動産業者が投資家の顧客を多くかかえているなら単純な仲介を行うよりも、買取再販したほうが利益が大きくなると考えるのが本音だと分かっていただけたと思います。

月々の支出がマイナスで、当初思っていた投資商品とイメージが違うから売却したいと考えて売却したいけど、本当に売却して大丈夫か心配になる事もあると思います。なぜ心配になるかというと、実際に数字を出して比較をしていないからなんです。ワンルームマンションを25年～30年のローンで購入した場合、月々の支払い、家賃収入、固定資産税、入居者が入れ替わった時の募集費用、退去に伴う原状回復費用などの費用を全て計算して、20年後にどれぐらいのお金が残るのかを計算すると、いまあなたが所有しているワンルームマンションは持っていたほうがいいのか、それともいますぐ手放したほうがいいのかが分かります。 物件、融資、自己資金割合によって事情が異なってきますので、このまま所有し続けていいのか、それともワンルームマンション賃貸経営を継続していいのか分からないという場合はぜひご相談ください。